دراسة انشاء الخفجي افنيو بمدينة الخفجي
فندق درجةأولي ومجمع تجاري
1 – تمهيــــد:
تعاقبت خطط الدولة التنموية ووضعت أهدافاً وأسساً إستراتيجية تسير عليها بخطىً ثابتة، حيث استعرضت خطة التنمية السابعـة ( 1420/1421هـ - 1424/1425هـ ) ( 2000 – 2004م ) أهدافاً عامة نذكر من بينها:
تنمية القوى البشرية والحرص الدءوب على زيادة مشاركتها، ورفع كفاءتها عن طريق التدريب والتأهيل لتلبية متطلبات الاقتصاد الوطني، وإحلال القوى العاملة السعودية محل العمالة غير السعودية.
العمل على تحقيق النمو المتوازن بين مناطق المملكة وزيادة إسهامها في التنمية الوطنية.
زيادة إسهام القطاع الخاص في عمليات التنمية الاقتصادية والاجتماعية.
تهيئة الاقتصاد الوطني للتعامل بمرونة وكفاءة مع المتغيرات والتطورات الاقتصادية والمستجدات الدولية.
تنويع مصادر الدخل القومي وتوسيع القاعدة الإنتاجية في مجال الخدمات، والصناعة والزراعة.
ومن بين الأسس الإستراتيجية التي أوردتها خطة التنمية السابعة الأساس الاستراتيجي الثالث الذي ينص على " الاستمرار في سياسة فتح المجال للقطاع الخاص لمزاولة كثير من المهام الاقتصادية والاجتماعية، شريطة أن يترتب على ذلك منفعة حقيقية في تخفيض التكلفة، وحسن الأداء، وتشغيل المواطنين". ويمكن أن تتأتى هذه السياسة عن طرق عدة نذكر منها:
الاهتمام بصناعة السياحة الداخلية عن طريق تحفيز وتشجيع القطاع الخاص للاستثمار في هذا المجال.
تشجيع القطاع الخاص على الإسهام الفعال في تنمية المناطق.
ومن ناحية أخرى قامت الدولة بتفعيل دور القطاع الخاص وتشجيعه عن طريق تقديم القروض الميسرة في مجال مشروعات تأمين خدمة الإسكان كالفنادق والوحدات السكنية وتوفير التجهيزات الأساسية في المناطق السياحية بما في ذلك الطرق والمواصلات، والاتصالات الهاتفية، والكهرباء والمياه النقية، وإقامة الحدائق والمتنزهات في مناطق الجذب السياحي. بالإضافة إلى تخصيص الأراضي وتنظيم استخدامها، فضلاً عن تنظيم المهرجانات الثقافية والفنية والرياضية التي تشجع السياحة الداخلية.
وقد قام القطاع الخاص بإنشاء العديد من الشركات في مجال الفنادق والمناطق السياحية، وإنشاء عدد كبير من الوحدات السكنية المفروشة في تلك المناطق، بجانب الأندية والقرى السياحية والمدن الترفيهية في شتى مناطق المملكة السياحية، ويتوقع أن يتنامى النشاط السياحي، وأن يستمر القطاع الخاص في إنشاء المزيد من الفنادق والوحدات السكنية المفروشة والاستراحات والقرى السياحية والمدن الترفيهية خلال خطة التنمية السابعة. وذلك في إطار إستراتيجية متكاملة للتنمية السياحية.
وفي سبيل تطوير وتنمية الصناعة الفندقية قدمت الحكومة دعماً مادياً ومعنوياً لهذا القطاع، حيث بلغت جملة القروض التي حصل عليها المستثمرون في المشروعات الفندقية أكثر من ( 1770 ) مليون ريال.
وفي سبيل توفير العمالة الوطنية المُدربة في مجال النشاط الفندقي، تم التعاون مع ديوان الخدمة المدنية بتوجيه عدد من خريجي الجامعة لتعيينهم بالفنادق، بوظائف تخصصية في الأعمال الفنية ومراكز الإدارة العليا. وتوزيعهم على فنادق الدرجتين الممتازة والأولى، والاتفاق مع الفنادق على ترشيح عدد من الشباب السعودي للابتعاث إلى مركز التدريب للتموين والفندقة بالبحرين لتلقي دراسات فندقية علمية وعملية حسب برامج التدريب بالمركز على أن يلتزم الفندق بتعيينهم فور عودتهم في وظائف إشرافية تتلاءم ومؤهلاتهم وخباتهم. كما أنه تم مؤخراً افتتاح أكثر من كلية متخصصة في المملكة تعني بأمور الفندقة والتشغيل.
إضافةً إلى ذلك كله علينا أن لا نغفل دور الدولة في تبنيها خلال السنوات الأخيرة لعدد من القرارات والتنظيمات الهامة والهادفة إلى تسريع عجلة النمو الاقتصادي في المملكة، ليواكب المتغيرات الديموغرافية والمتغيرات الاقتصادية العالمية المتسارعة. ونستطيع أن نذكر في هذا المقام أبرز المجالس والهيئات التي تم إنشاؤها وصدور بعض الأنظمة الجديدة خلال الثلاثة أعوام الأخيرة وهي:
إنشاء المجلس الاقتصادي الأعلى.
إنشاء الهيئة العامة للاستثمار وصدور نظام الاستثمار الأجنبي.
إنشاء الهيئة العليا للسياحة.
صدور نظام تملك العقار لغير السعوديين.
صدور نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها.
صدور نظام التسجيل العيني للعقار.
ناهيك عن التصحيحات الأخيرة التي أحدثتها الدولة في هيكلية وزاراتها ومؤسساتها من حذف لبعضها ودمج للبعض الآخر.
كذلك علينا التنويه إلى الخطط الخمسية للدولة التي تدفع عجلة الاستثمار في السياحة الدينية لجعلها ثاني أكبر عائد اقتصادي لها.
من هذه المنطلقات والدوافع العديدة المُشجعة للاستثمار في المجال العقاري عموماً، وفي المملكة خصوصاً، وفي المنطقة الشرقية تحديداً فقد اختار الُمستثمر التوجه نحو الاستثمار العقاري المدروس في أحد أهم أسواق العقار في المملكة وهو مدينة الخفجي، من خلال العمل على إنشاء مشروع عقاري ضخم متميز يعد من أبرز المشاريع العقارية التي تلبي حاجة سوق السياحة الراقي في مدينة الخفجي، ويتمثل هذا المشروع في إقامة فندق ملحق به مجمع تجاري متميز من حيث موقعه عند مدخل المدينة بالقرب من الساحل ، ومستواه ومواصفاته وتصاميمه.
2 – مزايا الاستثمار العقاري:
يعد الاستثمار العقاري من أهم الأوعية الاستثمارية على مستوى العالم، وقد شهد هذا النوع من الاستثمار نشاطاً ملحوظاً في العديد من الدول، حيث ارتفعت قيمة العقارات فيها بشكل ملموس. ويرجع هذا الارتفاع في الغالب إلى قانون العرض والطلب، حيث يزداد عدد سكان العالم زيادة كبيرة ومستمرة داخل التجمعات الحضرية من مدن وقرى، في مقابل محدودية مساحات الأراضي فيها. ومن المتوقع أن يستمر اتجاه أسعار الأراضي صوب الارتفاع نتيجة قانون الندرة الاقتصادي الذي يتحكم في تحديد السعر. وهذا يجعل الاستثمار العقاري من أفضل أنواع الاستثمار.
وبخلاف الاستثمار في الأسهم والسندات والمعادن النفيسة والعملات التي تتعرض لهزات حقيقية تذهب بالجزء الأكبر من قيمها في وقت قصير، فإن الاستثمار العقاري يتميز بنسبة منخفضة من المخاطر قياساً بالاستثمارات الأخرى. كما أن تأثره بالتحولات السوقية بطيء جداً، مما يتيح بالتالي فرصة كافية لاتخاذ القرارات المناسبة، خلافاً للاستثمارات الأخرى. ويتميز الاستثمار العقاري بثبات مادي، حيث يلاحظ تاريخياً أن العقارات حافظت على قيمها الأساسية أمام موجات التضخم المالي التي اجتاحت العالم، وكانت تلك الموجات تنحسر عن نتائج في صالح العقار، في مقابل الانخفاض الذي يطرأ على قيم العملات والسندات والمعادن النفيسة وغيرها، إذ تتأثر هذه الأدوات الاستثمارية من جراء التضخم تأثراً كبيراً. بينما يلاحظ على مدى العقود الماضية أن قيمة العقارات في معظم أنحاء العالم ازدادت زيادة حقيقية.
ويتميز الاستثمار العقاري عن غيره من الاستثمارات الأخرى بقدرته على تحقيق دخل ثابت ومستمر نتيجة استغلاله وتشغيله، فضلاً عن ثبات رأس المال في ملكية العقار، بل وارتفاع قيمته السوقية. وتعد العقارات
كذلك من أفضل الضمانات المقبولة لدى المؤسسات المالية المختلفة، حيث تتيح لمالكها الحصول على القروض والتسهيلات المصرفية.
وفي المملكة يعد الاستثمار العقاري أكثر جاذبية من كثير من دول العالم نظراً للعديد من العوامل، فلا ضرائب أو رسوم تفرض على حيازة وتملك العقار في المملكة، ولا قيود على تملك المواطنين للعقارات والأراضي، كما أن العقارات في المملكة تمتاز بسهولة بيعها وشرائها ونقل ملكياتها. ويدل على أهمية القطاع العقاري في المملكة والإقبال الكبير على الاستثمار فيه ما أشار إليه تقرير منجزات خطط التنمية الصادر عن وزارة الاقتصاد والتخطيط في المملكة في عدده الحادي والعشرين من أن حجم استثمارات القطاع الخاص في المملكة في مجال الملكية والخدمات العقارية بلغ في عام 2002م 25.71 مليار ريال بنسبة تصل إلى حوالي 53% من مجمل استثمارات القطاع الخاص في ذلك العام في المجالات المختلفة عدا الصناعات البتروكيماوية وتكرير النفط.
ويشجع على الاستثمار في المملكة بشكل عام ما وفرته الدولة من مناخ جاذب وعوامل مشجعة، وما أنشأته من أجل ذلك من المجالس والهيئات وما أصدرته من أنظمة تهدف إلى تسريع عجلة النمو الاقتصادي في المملكة، ليواكب المتغيرات الديموغرافية والمتغيرات الاقتصادية العالمية المتسارعة.
3 – عرض موجز لأحدث التطورات الاقتصادية للمملكة :
واصل الاقتصاد السعودي تحقيق معدلات نمو ملحوظة خلال العام 1422/1423هـ ( 2002م ). فقد سجل الناتج المحلي الإجمالي معدل نمو إيجابي، وسجل الحساب الجاري لميزان المدفوعات فائضاً للعام الرابع على التوالي، واتسم وضع الأسعار بالاستقرار بشكل ملحوظ، وسجل عرض النقود نمواً مرتفعاً واكبه معدل نمو مرتفع في الناتج المحلي الإجمالي للقطاع الخاص غير النفطي، وحقق النظام المصرفي تقدماً مطرداً محافظاً على معدلات كفاءة مرتفعة حسب المعايير الدولية، واستمرت عملية التخصيص والهيكلة الاقتصادية لجوانب عديدة من الأنشطة الاقتصادية والاجتماعية. ويظهــر لنــا الجــدول رقـــــم ( 1 ) بعض أبرز المؤشرات الرئيسة للاقتصاد السعودي خلال السنوات الخمس من 1998م حتى 2002م.
جدول رقم ( 1 )
مؤشرات اقتصادية مختارة خلال السنوات من 1998م حتى 2002م
البيان
1998م
1999م
2000م
2001م
2002م
تقديرات عدد السكان (مليون نسمة)
20.66
21.33
22.01
22.69
23.37
حجم قوة العمل (مليون شخص)
6.8
7.2
7.2
7.3
7.4
الناتج المحلي الإجمالي بالأسعار الجارية (مليار ريال)
546.6
603,6
706.7
686.3
705.9
الناتج المحلي الإجمالي بالأسعار الثابتة (مليار ريال) ( 1999=100 )
608.1
603.6
632.9
641.2
647.8
معدل التضخم (أسعار المستهلك) (1988=100)
-0.2
-1.3
-0.6
-0.8
-0.6
إجمالي عرض النقود ن3 ( مليار ريال )
282.1
301.1
314.6
330.3
380.6
متوسط الأسعار لبرميل النفط العربي الخفيف ( $ )
12.20
17.45
26.81
23.06
24.32
مؤشر أسعار الصرف الحقيقية للريال (1995=100)
111.3
106.4
108.7
111.8
107.3
نسبة النقد المتداول إلى إجمالي عرض النقود
16.0
18.3
16.2
14.9
13.8
نسبة إجمالي الودائع إلى إجمالي عرض النقود
84.0
81.7
83.8
85.1
86.2
صافي الموجودات الأجنبية للمصارف المحلية ( مليار ريال )
42.8
40.3
36.8
39.8
52.5
أسعار الفائدة على ودائع العملة المحلية ( 3 أشهر )
6.21
6.14
6.67
3.92
2.23
معدل كفاية رأسمال المصارف ( معيار ريال)
21.2
21.2
21.0
20.3
21.3
الإيرادات العامة الفعلية ( مليار ريال )
141.6
147.5
258.1
228.2
213.0
تابع ... جدول رقم ( 1 )
مؤشرات اقتصادية مختارة خلال السنوات من 1998م حتى 2002م
البيان
1998م
1999م
2000م
2001م
2002م
المصروفات العامة الفعلية ( مليار ريال )
190.0
183.8
235.3
255.1
233.5
نسبة عجز أو فائض الميزانية العامة للناتج المحلي الإجمالي
(9.0 )
( 6.1 )
3.3
( 4.0 )
( 2.9 )
الصادرات السلعية ( تشمل إعادة التصدير ) ( مليار ريال )
145.4
190.1
290.6
254.9
268.4
الواردات ( سيف ) ( مليار ريال )
112.4
105.0
113.2
116.9
121.0
نسبة فائض أو عجز الحساب الجاري للناتج المحلي الإجمالي
-9.0
0.3
7,6
5.1
6.2
الحساب الجاري ( مليار ريال )
-49.2
1.5
53.7
35.1
43.8
مؤشر أسعار الأسهم المحلية ( 1985=1000 )
1413.1
2028.5
2258.3
2430.1
2518.1
إجمالي عدد الأطباء بمستشفيات المملكة (بالألف)
30.3
30.6
32.5
31.9
32.0
إجمالي عدد الأسرة بمستشفيات المملكة (بالألف)
45.0
45.5
45.9
46.9
46.6
المصدر : التقرير السنوي – العدد التاسع والثلاثون ( 1424هـ / 2003م ) - مؤسسة النقد العربي السعودي.
4 – مساهمة قطاع السياحة في اقتصاد المملكة:
تنبع أهمية تنمية قطاع السياحة في المملكة من الدور المستقبلي الذي يمكن أن يقوم به قطاع السياحة في تنويع قاعدة الاقتصاد الوطني وزيادة القدرة الإنتاجية، مما ينعكس إيجاباً على الموازين الخارجية والداخلية، ويسهم في توفير الفرص الوظيفية للأعداد المتزايدة من القوى العاملة السعودية. إن الجهود المبذولة لتنمية القطاع السياحي في المملكة يتوقع لها أن تسهم بشكل كبير في تحقيق أهداف خطط التنمية الرامية إلى تنويع مصادر الدخل بدلاً من الاعتماد على القطاع النفطي. ومن المتوقع أن يحتل قطاع السياحة دوراً أساسياً بين القطاعات الإنتاجية غير النفطية المُشكلة للاقتصاد السعودي مما يساهم في تحقيق أهداف خطط التنمية في تنويع مصادر الدخل. كما أن التنمية المتوقعة للقطاع ستؤدي إلى تكثيف درجة التكامل القطاعي للاقتصاد في المملكة. ومن المتوقع أن تشهد معدلات مساهمة قطاع السياحة في الناتج المحلي الإجمالي زيادات ملحوظة بعد الشروع في تنفيذ خطة تنمية السياحة المستديمة المرحلية والاستراتيجية. ويترتب على هذه الزيادات المحققة في الناتج المحلي الإجمالي تسارع النمو الاقتصادي مع المزيد من الزيادات المضاعفة في أوجه الإنفاق الأخرى مثل الاستهلاك والاستثمار. كما يتوقع تحسن أداء الموازين الداخلية في الاقتصاد السعودي مثل الميزانية الحكومية، والموازين الخارجية مثل حساب الخدمات والتحويلات الخاصة في ميزان المدفوعات.
قدرت نتائج المسوحات التي قامت بها الهيئة العليا للسياحة في المملكة إنفاق السياح المحليين والدوليين بنحو 35.24 مليار ريال، لتشكل بذلك إسهامات قطاع السياحة نسبة 5.5% من الناتج المحلي الإجمالي لعام 2001م. وبذلك تقارب نسبة إسهام القطاع السياحي في المملكة نسبة إسهام قطاع الصناعة التحويلية في الناتج المحلي الإجمالي التي بلغت في نفس العام 5.7%، مما يدل على أهمية هذا القطاع في الاقتصاد الوطني، حيث يأتي في المرتبة الثالثة بعد قطاعي النفط والصناعة التحويلية .
يتوزع الإنفاق على السياحة في المملكة بين إنفاق السياح المحليين وإنفاق السياح الدوليين، فقد قدرت الهيئة العليا للسياحة في تقريرها لعام 2002م إنفاق السياح المحليين بنحو 22.44 مليار ريال تشكل نسبة 63.7% من مجمل الإنفاق السياحي في المملكة، في حين قدرت إنفاق السياح الدوليين بنحو 12.81 مليار ريال تشكل نسبة 36.3% من مجمل الإنفاق السياحي. ويبين الجدول رقم ( 2 ) توزيع الإنفاق حسب الغرض من السياحة، حيث يتضح أن إنفاق السياح المحليين يتركز في قضاء الإجازات ثم في زيارات الأهل والأصدقاء ثم العمرة. في حين يتركز إنفاق السياح الدوليين في المملكة في أغراض الحج ثم الأعمال ثم العمرة.
أما الإنفاق السياحي من حيث نوع القطاع الذي يتم الإنفاق فيه، فيلاحظ أن الإنفاق على التسوق يستحوذ على أعلى نسبة من مجمل إنفاق السياح يليه الإنفاق على الإقامة والسكن ثم الإنفاق على الطعام والمشروبات، وذلك وفق ما يبينه الجدول رقم ( 3 ).
يساهم كذلك قطاع السياحة في المملكة في تحقيق إيرادات هامة من النقد الأجنبي وذلك من خلال عوائد سفر الحجاج والمعتمرين وبقية السياح الخارجيين، ويبين الجدول رقم ( 4 ) عوائد النقد الأجنبي من الحجاج والمعتمرين وتدفقات عوائد وكالات السفر الجوية.
جدول رقم ( 2 )
توزيع الإنفاق على السياحة في المملكة حسب الغرض
(القيمة بملايين الريالات)
الغرض السياحي
إنفاق السياح المحليين
إنفاق السياح الدوليين
الإنفاق الكلي
القيمة
النسبة
القيمة
النسبة
القيمة
النسبة
العمرة
4083
18.2%
2452
19.15%
6535
18.54%
الحج
400
1.78%
3600
28.11%
4000
11.35%
الإجازات
11066
49.32%
217
1.69%
11283
32.02%
زيارة الأقارب والأصدقاء
4427
19.73%
2324
18.15%
6751
19.16%
الأعمال
2010
8.96%
2464
19.24%
4474
12.7%
التسوق
114
0.51%
1484
11.59%
1598
4.53%
أخرى
335
1.49%
266
2.08%
601
1.71%
المجموع
22435
100%
12807
100%
35242
100%
المصدر : الهيئة العليا للسياحة – ورقة عمل بعنوان " الاستثمار السياحي في المملكة العربية السعودية ".
جدول رقم ( 3 )
توزيع الإنفاق السياحي في المملكة حسب القطاعات
(القيمة بملايين الريالات)
القطاع السياحي
إنفاق السياح المحليين
إنفاق السياح الدوليين
الإنفاق الكلي
القيمة
النسبة
القيمة
النسبة
القيمة
النسبة
الإقامة والسكن
4798
21.4%
3097
24.2%
7895
22.4%
الطعام والمشروبات
3882
17.3%
1785
13.9%
5667
16.1%
الانتقال
3161
14.1%
1567
12.2%
4728
13.4%
الترفيه
2235
10.0%
625
4.9%
2860
8.1%
التسوق
7251
32.3%
5224
40.8%
12475
35.4%
أخرى
1108
4.9%
509
4.0%
1617
4.6%
المجموع
22435
100%
12807
100%
35242
100%
المصدر : الهيئة العليا للسياحة – ورقة عمل بعنوان " الاستثمار السياحي في المملكة العربية السعودية ".
جدول رقم ( 4 )
إيرادات النقد الأجنبي من النشاطات السياحية لعام 1421هـ
المصدر
القيمة (مليار ريال)
الحجاج
5.1
المعتمرون
5.9
تدفقات شركات الطيران
2.9
المجموع
13.9
المصدر: الهيئة العليا للسياحة – ورقة عمل بعنوان "حوافز الاستثمار السياحي بالمملكة العربية السعودية "- 2002م.
5 – دور القطاع الخاص في التنمية السياحية للملكة:
يمثل القطاع الخاص محور عملية تنمية السياحة المستديمة في المملكة، وذلك لما يتمتع به من كفاءة في الإدارة وخبرة استثمارية وقدرة تنافسية تؤدي إلى توفير السلع والخدمات السياحية بأسعار منافسة، إضافة إلى ما يمتلكه من رأس مال، حيث زاد تكوين رأس المال لدى القطاع الخاص مقارنة بإجمالي تكوين رأس المال المحلي (بالأسعار الجارية) من 57.4% عام 1990م إلى 74.5% عام 2001م . وبالتالي فإن دور القطاع الخاص في تطوير صناعة السياحة وتنويع مصادر الدخل في المملكة يعتبر مكملاً للدور الحكومي المتمثل في إعداد خطة تنمية السياحة المستديمة من قبل الهيئة العليا للسياحة من جهة، وكذلك توفير البنية التحتية اللازمة لتفعيل صناعة السياحة من جهة أخرى.
وتولي خطط التنمية أهمية خاصة لزيادة مساهمة القطاع الخاص في الناتج المحلي الإجمالي وذلك من أجل توسيع نطاق مشاركة المواطنين في الأصول المنتجة، وتشجيع مساهمة رأس المال الوطني والأجنبي في الاستثمار المحلي. ومن المتوقع أن تؤدي هذه المساهمة المتزايدة إلى رفع كفاءة الاقتصاد الوطني وزيادة قدرته التنافسية.
ومع وجود الإمكانات والمقومات السياحية والفرص الاستثمارية المتاحة في قطاع السياحة، فإن نسبة رأس المال المستثمر في قطاع السياحة إلى إجمالي الاستثمار الخاص يبلغ 7.1% . وحيث أن قطاع السياحة يتضمن العديد من الشركات والمؤسسات العاملة بشكل مباشر أو غير مباشر في صناعة السياحة، فإن دور القطاع الخاص في تنفيذ خطة التنمية المستديمة لقطاع السياحة يتطلب إدراك مفهوم التنمية المستديمة من كافة وحدات القطاع الخاص ذات العلاقة بصناعة السياحة، والمساهمة الفعالة في تنفيذ خطة تنمية السياحة المستديمة في المملكة.
تقع على القطاع الخاص في المملكة مسؤولية توفير البنية العلوية لقطاع السياحة وهي المنشآت والخدمات اللازمة لقيام سياحة منافسة تشمل الفنادق والمطاعم ومراكز التسوق والمدن الترفيهية وغيرها. غير أن تطوير تلك الخدمات يعتمد على الإمكانات والمقومات السياحية والتي تشكل عناصر جذب سياحي وتؤدي إلى زيادة الطلب على الخدمات السياحية مما يؤدي إلى استجابة العرض من خدمات السكن والانتقال والتغذية والترفيه والتسوق وغيرها. هذا ومن المتوقع أن يشكل قطاع السياحة في المملكة أحد عوامل جذب الاستثمار الأجنبي خاصة في المشاريع السياحية الكبيرة سواء كان ذلك الاستثمار أجنبياً محضاً أو مشتركاً مع رأس المال الوطني.
6 – الاستثمار السياحي في خدمات الإقامة والسكن:
يشمل الاستثمار السياحي في قطاع الإقامة والسكن الاستثمار في كل من الفنادق والشقق المفروشة. وخلال السنوات القليلة الماضية نما قطاع الفنادق بمعدلات مرتفعة، فقد زاد العرض في عدد الغرف الفندقية من 23 ألف غرفة عام 1412هـ إلى 142 ألف غرفة عام 1422هـ . وقد أقام عدد من شركات السلاسل الفندقية المحلية والعالمية خدمات للسكن في المملكة، وصنفت جميع تلك السلاسل ضمن فئات الخمس أو الأربع نجوم. ويتصف الاستثمار الفندقي في المملكة بكونه استثماراً محلياً بالدرجة الأولى، أما الفنادق الدولية فتنظم نشاطاتها اتفاقيات الامتياز، وقد بدأت بعض الشركات السعودية بتطوير سلاسل من الفنادق المحلية. من ناحية أخرى اتصف تطور الشقق المفروشة في المملكة بعدم انتظامه رغم وجود بعض المحاولات لتنظيمه وتصنيفه.
لقد تحقق هذا التزايد في انتشار النشاط الفندقي في المملكة نتيجة للعديد من العوامل من بينها ما يلي:
- الزيادة الكبيرة المتواصلة في عدد المشروعات الوطنية والأجنبية والمشتركة، وما اقتضته من توافد الخبراء والعمالة والزوار من فئات وجنسيات مختلفة.
- التوسعات الكبيرة التي تمت في الحرمين الشريفين مما أتاح الفرصة لتوافد أعداد متزايدة من الحجاج والمعتمرين والزوار إلى المدن ذات العلاقة كمدينة مكة المكرمة والمدينة المنورة وجدة.
- صدور مجموعة من التنظيمات الجديدة خاصة في مجال العمرة والاستثمار الأجنبي، مما زاد بالتالي من حجم التوافد إلى المملكة وبالتالي تنامي الطلب على الخدمات الفندقية.
- النمو المستمر للقطاع الخاص والتوسع في أنشطته ومجالاته، مما أدى بالتالي إلى تزايد الحاجة إلى الخدمات الفندقية للإقامة وعقد الاجتماعات والندوات والمؤتمرات.
- انتشار التعليم بمختلف مستوياته وأنواعه وبدء ظهور العديد من صروح التعليم العالي التابعة للقطاع الخاص في العديد من مناطق المملكة، مما أدى إلى توافد الطلاب وأولياء الأمور إلى المدن التي تتوفر بها النوعيات المناسبة من التعليم.
- التوجه نحو تنمية السياحة الداخلية وارتباط ذلك بإنشاء الفنادق كأحد العناصر الأساسية للبنية العلوية للسياحة.
- زيادة عدد السكان في المملكة وكثرة سفرهم وتنقلاتهم بين مختلف مناطق المملكة، وحاجتهم إلى أماكن للإقامة.
7 – ملامح عامة لموطن المشروع " المنطقة الشرقية ":
7 – 1 الموقع الجغرافي:
تغطي المنطقة الشرقية المساحة الممتدة من المملكة العربية السعودية على طول الخليج العربي، وأيضاً أجزاء كبيرة من الربع الخالي، ويحدها من الشرق الخليج العربي، ومن الشمال الكويت، ومن الجنوب الشرقي بعض دول مجلس التعاون (قطر، الإمارات العربية المتحدة، سلطنة عُمان)، أما من الناحية الغربية يحدها مناطق الحدود الشمالية والرياض ونجران، وتعتبر أكبر مناطق المملكة مساحة، وتقع بين خطي طول (44 ْ و56 ْ) ودائرتي عرض (19 ْ و29 ْ) شمالاً كما يوضح الشكل ( 1 ).
7 – 2 الأهمية المكانية:
تمتاز المنطقة الشرقية بموقعها الفريد والاستراتيجي، فهي تقع في الجزء الشرقي من المملكة ولها ومنافذ بحرية على الخليج العربي، ولها حدود مشتركة مع عدة دول خليجية مما جعلها مفتوحة على العالم الخارجي، وقد سهل ذلك على التبادل التجاري والصناعي والثقافي.
ويوجد في المنطقة الشرقية أكبر احتياطي للبترول في العالم، كما أن الموقع الإستراتيجي للمنطقة والحضارة التاريخية العريقة والموقع الجغرافي المتميز وطبيعة الأرض أضافت أبعاداً عالمية وإقليمية لما تتمتع به المنطقة الشرقية من أهمية متزايدة.
يمثل موقع المنطقة الإستراتيجي على الخليج العربي حلقة وصل بين المملكة وباقي دول مجلس التعاون
الخليجي ودول شرق آسيا، ونقطة تلاقي للحركة التجارية والبشرية بين دول مجلس التعاون الخليجي لموقعها المتوسط، ومن المتوقع أن تلعب المنطقة دوراً مهماً، لذا يلزم تأكيد هذا الدور كميزة نسبية لاستقطاب الأنشطة والاستثمارات المحلية والدولية.
7 – 3 المساحة والتقسيم الإداري:
المنطقة الشرقية أكثر المناطق المملكة امتداداً وأكبرها مساحة، ومساحتها أكثر من 500.000كم2 أي ما يوازي 25% من مساحة المملكة، وإذا استثنينا من هذه المساحة منطقة الربع الخالي فإن مساحة المنطقة تقدر بحوالي 194.000كم2 أي ما يعادل 8.61 % من المساحة الإجمالية للمملكة.
وبموجب نظام المناطق تم تقسيم المنطقة الشرقية إلى 10 محافظات و68 مركزاً فئة (أ) و33 مركزاً فئة (ب) وتم اختيار مدينة الدمام مقراً لإمارة المنطقة الشرقية، ويوضح الجدول ( 4 ) عدد المحافظات ومراكز المنطقة الشرقية موزعة للجهات التابعة لها، ومن الملاحظ أن هناك تفاوتاً واضحاً في المساحات بين محافظات المنطقة من محافظات صغيرة المساحة مثل محافظات رأس تنورة، الجبيل، القطيف، ومحافظات متوسطة المساحة مثل محافظات النعيرية، قرية العليا، حفر الباطن، ومحافظات كبيرة المساحة مثل محافظة الإحساء.
شكل (1)
الموقع الجغرافي للمنطقة الشرقية
جدول (5)
عدد المحافظات والمراكز في المنطقة الشرقية
المدينة أو المحافظة
المراكز الإدارية التابعة
فئة (أ)
فئة (ب)
المجموع
مدينة الدمام
6
1
7
محافظة الأحساء
17
7
24
محافظة حفر الباطن
9
2
11
محافظة الجبيل
-
1
1
محافظة القطيف
2
3
5
محافظة الخبر
2
-
2
محافظة الخفجي
-
2
2
محافظة رأس تنورة
-
-
-
محافظة أبقيق
5
5
10
محافظة النعيرية
14
6
20
محافظة قرية العليا
13
6
19
المجموع
68
33
101
7 – 4 الخصائص المناخية:
يتميز الطقس في المنطقة الشرقية بمناخ حار جداً في الصيف، وبرياح شديدة ومتكررة الحدوث وبمناخ معتدل إلى بارد في فصل الشتاء، مع هطول أمطار في فصلى الشتاء والربيع، وعندما تهطل الأمطار فهي غالباً ما تكون على صورة عواصف غزيرة إضافة إلى العواصف الرملية وارتفاع نسبة الرطوبة في جوها بالنظر لموقعها على ساحل الخليج العربي، إلا أن الرياح الشمالية التي تهب من حين إلى آخر تعمل على تلطيف الجو على طول الساحل، والمعدل السنوي للحرارة في المنطقة حوالي 35 درجة مئوية. يبدأ فصل الصيف في شهر يونيو، ولكن درجة الحرارة خلال شهري يوليو وأغسطس تبلغ معدلاتها القصوى لتصل إلى 45 درجه مئوية أو أكثر، وشهري يناير وفبراير من أبرد شهور السنة، حيث تهبط الحرارة إلى 10 درجات مئوية، أما الأمطار فهي تسقط خلال الأشهر أكتوبر ومايو، وهي الفترة التي تصل فيها الرطوبة إلى أدنى مستوياتها نسبياً. والرياح الغالبة تهب على المنطقة من الشمال والشمال الغربي طوال معظم أشهر السنة، كما تهب رياح قوية مصحوبة بعواصف رملية مع بداية ونهاية فصل الربيع، وكذلك قبل بداية فصل الصيف، وبصفة عامة يمكن وصف مناخ المنطقة بأنه حار رطب في الصيف وبارد في الشتاء مع وجود فترات بينية يعتدل فيها المناخ وهو ما يشكل الموسم السياحي للمنطقة.
7 – 5 الخصائص الطبوغرافية:
تغطي المنطقة الشرقية (باستثناء الربع الخالي) مساحة 194.000كم2 تقريباً من الأراضي التي تقع على منسوب يتراوح ما بين الصفر و700م فوق سطح البحر وتتألف بصورة رئيسة من:
-
الهضاب: وتمثل 51% من المساحة الإجمالية وتتكون من أحجار رملية وطين وطَفل وأحجار جيرية ودولوميت.
-
سهل ساحلي: يغطي 25% من المساحة الإجمالية ويتكون من الكوارتز والحجار الجيرية والطين والطفل ويمتد من الخفجي شمالاً إلى سلوى جنوباً.
-
الكثبان الرملية: تغطي 20% من المساحة الإجمالية.
-
السبخات: تغطي 2.5% من المساحة الإجمالية وتنتشر بشكل واضح في شرق وشمال القطيف والهفوف وتمثل هذه المناطق مناطق تبخر مالحة وتربتها غير صالحة للزراعة.
-
الوديان: تغطي 1.5% من المساحة الإجمالية.
7 – 6 المواقع السياحية والمعالم الأثرية:
للمنطقة الشرقية تاريخ عريق منذ القدم حيث يوجد بها العديد من المعالم التاريخية والأثرية، وقد أنشئت الدولة المشاريع العملاقة لتنمية المنطقة مما أدى إلى ازدهار الحركة السياحية بالإضافة إلى وجود الشواطئ الجميلة والمنتزهات الكبيرة، كل ذلك جعل من المنطقة الشرقية مكان مميز للسياحة وخصوصاً في وقت اعتدال الجو, وتتميز المنطقة بشواطئها الرملية الجميلة في كل من خليج نصف القمر والعزيزية والعقير، ويعد شاطئ خليج نصف القمر أحد أهم وأبرز المراكز الترفيهية في المنطقة، كما يعد كورنيش المنطقة الشرقية أحد أبرز المشاريع التي نفذت في المنطقة، ويمتد في قطاعي الدمام والخُبر لأكثر من أربعين كيلو متراً، ويتراوح عرضة في معظم أجزائه من 60 متراً إلى 70 متراً، كما يوجد في المنطقة الشرقية العديد من الأماكن الأثرية القديمة وهي على النحو التالي:
-
الأحساء: مساجد أثرية، قصر إبراهيم وقصر صاهود وقصر خزام وقصر المحيرس.
-
تاروت: قلعة الفينيقيين.
-
القطيف: عيون قديمة.
-
الجبيل: برج الطوية ومنطقة الدوسرى ومنطقة البرى.
-
صفوى: قلعة محمد بن عبدالوهاب ومنطقة جوان الأثرية.
ونظراً لما تتميز به المنطقة الشرقية من أنشطة سياحية فإنها تتمتع بمستوى مناسب من الخدمات السياحية والحركة السياحية، حيث يوجد بها 12.4% من إجمالي عدد الفنادق في المملكة، وبذلك تكون ثالث مناطق المملكة من حيث تواجد الفنادق، وبها 9.1% من إجمالي عدد الغرف على المستوى الوطني، وتشير مسوحات الرحلات السياحية بالعينة والتي أجريت عام 2000م أن المنطقة يقصدها نحو 5.8% من إجمالي جميع الرحلات السياحية على المستوى الوطني.
7 – 7 أحجام التجمعات العمرانية:
لقد كان لاكتشاف النفط في المنطقة الشرقية أثره البالغ على طبيعة العمران بالمنطقة، سواء من حيث نمط التوزيع المكاني للتجمعات العمرانية أو من حيث التركيب الحضري والريفي لهذه التجمعات، وقد أخذ هذا التأثير شكلاً مباشراً، حيث أدى تركز السكان والهجرة للعمل بقطاع النفط إلى ظهور المستقرات العمرانية بالقرب من هذه الأماكن، كما كان له شكلاً آخر من التأثير غير المباشر تمثل في ظهور وإنشاء التجمعات والمستقرات العمرانية على شبكات الطرق والمواصلات التي أقيمت في الأصل لخدمة قطاع النفط، وبصفة عامة تتركز التجمعات العمرانية والسكان بالمنطقة الشرقية في ثلاث محاور رئيسة هي:
•
منطقة الشريط الساحلي على الخليج:
وتبدأ من رأس أبو قميص في الجنوب عند الحدود مع دولة الإمارات وحتى الخفجي في الشمال عند الحدود مع الكويت، وتعتبر حاضرة الدمام هي قطب التنمية الرئيس لهذه المنطقة (إضافة لدورها على مستوى المنطقة الشرقية ككل)، ويأخذ نمط توزيع التجمعات الشكل الشريطي Linear Pattern على طول الساحل، وتتركز التجمعات العمرانية وتزداد كثافة العمران وتتباعد المسافات بين التجمعات كلما ابتعدنا عن الدمام شمالاً وجنوباً، فنلاحظ أن الجزء الساحلي ابتداءً من الخبر وحتى الجبيل توجد به نحو ثمانية مدن في مسافة لا تزيد عن 100كم طولياً، في حين تتباعد المسافات في الجزء الجنوبي من الساحل فتصل المسافة بين العقير ورأس أبو قميص إلى 200كم، كذلك في الجزء الشمالي فتصل المسافة بين الجبيل والخفجي نحو 200كم.
•
محافظة الأحساء:
تبدأ من جنوب الهفوف وحتى أبقيق في الشمال، وتبعد هذه المنطقة عن الساحل بنحو 65كم، وتعتبر حاضرة الأحساء (الهفوف – المبرز) هي مركز هذه النقطة ويأخذ شكل العمران بهذه المنطقة النمط المتجمع Combined Pattern، حيث يوجد أكثر من 76 تجمعاً عمرانياً ما بين مدينة وقرية في مسافة لا تتجاوز 60كم من الشمال إلى الجـنوب و20كم من الشرق إلى الغرب، منها 5 مدن هي: (الهفوف، المبرز، العيون، الجفر، العمران).
•
محافظة حفر الباطن:
وتقع في أقصى شمال غرب المنطقة الشرقية وتضم مدينة حفر الباطن التي تعد مركز هذه المنطقة وتشتمل على نحو 24 قرية وهجرة إضافة لمدينة القيصومة، ومدينة الملك خالد العسكرية وبعض القرى والهجر ويأخذ طابع العمران بها النمط المنتشر أو المتشتت Spread pattern. وهناك تجمعات أخرى صغيرة تشمل:
- منطقة وادي المياه
ويقع في منطقة وسط بين الشريط الساحلي وحفر الباطن وتنتشر فيها بعض التجمعات العمرانية الصغيرة التي تعتمد في نشاطها على الزراعة والرعي وتقديم الخدمات.
- منطقة الربع الخالي
وتقع في جنوب المنطقة وتنعدم فيه التجمعات العمرانية إلا من بعض الهجر الصغيرة بسبب ظروفه القاسية، ويبين الجدول (6) أحجام التجمعات الرئيسية في المنطقة الشرقية.
جدول (6)
أحجام التجمعات الرئيسية في المنطقة الشرقية
التجميع العمراني
عدد السكان
%
الدمام
485873
18.8
الخبر
349714
13.6
القطيف
394511
15.3
الأحساء
745725
29
حفر الباطن
228790
8.9
الجبيل
154703
6
الخفجي
58677
2.3
رأس تنورة
48368
1.9
ابقيق
49203
1.9
النعيرية
40049
1.5
تجمعات أخرى
20207
0.8
الإجمالي
2575820
100
ويلاحظ من الجدول السابق:
-
يتركز ما يقارب 65% من إجمالي عدد السكان في الشريط الساحلي.
-
-
تحظى محافظة الأحساء بأكبر عدد من السكان يليها مدينة الدمام .
8 –السياحة في المنطقة الشرقية:
8 – 1 الموقع السياحي للمنطقة الشرقية:
تركزت معظم الرحلات السياحية في الربع الثالث من عام 2003م ( يوليو، أغسطس، سبتمبر ) حيث بلغت 14.5 مليون رحلة، وكانت هذه الأشهر تمثل العطلة الصيفية، ومن إجمالي كافة الرحلات السياحية المحلية في العام ذاته، 41% كانت متوجهة إلى مكة المكرمة، 18% إلى منطقة الرياض، و13% إلى المنطقة الشرقية ( منطقة الدراسة ). وهذا ما يبينه لنا الجدول التالي. كما يبين الشكل رقم ( 2 ) تذبذب الحركة السياحية في المنطقة الشرقية خلال عام 2003م.
جدول رقم ( 7 )
رحلات السياح المحليين في المملكة حسب الوجهة الرئيسية
من الربع الأول إلى الربع الرابع لعام 2003م
( بالألف )
المنطقة
الربع الأول
الربع الثاني
الربع الثالث
الربع الرابع
الإجمالي
النسبة
الباحة
179
160
300
177
816
2 %
الجوف
24
69
87
17
197
0 %
تبوك
272
183
349
179
982
2 %
جازان
604
226
325
288
1,443
3 %
حائل
221
139
167
147
674
1 %
الحدود الشمالية
138
54
54
57
304
1 %
الرياض
2,156
1,881
2,227
2,165
8,429
18%
عسير
672
446
1,305
547
2,970
6 %
القصيم
408
201
306
258
1,174
2 %
المدينة المنورة
951
768
1,399
1,498
4,616
10%
مكة المكرمة
4,217
3,035
6,304
5,869
19,425
41%
المنطقة الشرقية
1,741
1,207
1,518
1,495
5,961
13%
نجران
71
48
84
54
256
1 %
الإجمالي
11,757
8,445
14,462
12,760
47,425
100%
المصدر: الإحصاءات السياحية ( 2003م ) – مركز ماس – الهيئة العليا للسياحة.
ملاحظة: قد لا يمكن جمع الأرقام بسبب عملية التقريب الذي قام بها مصدر هذه الإحصائية.
شكل رقم ( 2 )
رحلات السياح المحليين في المملكة المتوجهة إلى المنطقة الشرقية
من الربع الأول إلى الربع الرابع في عام 2003م ( بالألف )
8 – 2 أبرز مؤشرات السياحة الداخلية في المنطقة الشرقية:
8 – 2 – 1 رحلات السياح المحليين حسب الوجهة الرئيسية والغرض من الزيارة:
تشير الإحصاءات والمؤشرات السياحية التي قامت بإعدادها الهيئة العليا للسياحة للعام 2003م على مستوى المنطقة الشرقية ( موطن المشروع قيد الدراسة ) بأن الرحلات السياحية لأغراض قضاء العطلات وأوقات الفراغ قد احتلت المرتبة الأولى من بين الأغراض الأخرى، حيث بلغت نسبتها نحو 49.4% من إجمالي أغراض الزيارة، ثم تليها الرحلات السياحية لأغراض زيارة الأقارب والأصدقاء حيث بلغت نسبتها نحو 41% من إجمالي أغراض الزيارة. وتحتل أغراض الزيارة من أجل العمل والمؤتمرات في المرتبة الثالثة حيث بلغت نسبتها نحو 6% من إجمالي أغراض الزيارة. وهذا ما يُظهره لنا الجدول رقم ( 7 ) والشكل رقم ( 3 ).
ونلاحظ من الجدول ذاته من أن مدينة الدمام أحلت المرتبة الأولى من بين مدن المنطقة الشرقية في غرض الزيارة لقضاء العطلات وأوقات الفراغ حيث بلغت نسبتها نحو 75.2% من إجمالي أغراض الزيارة، ثم تلتها مدينة الخبر حيث بلغت نسبتها نحو 10.7% من إجمالي أغراض الزيارة للمنطقة الشرقية لعام 2003م.
جدول رقم ( 7 )
رحلات السياح المحليين إلى مدن المنطقة الشرقية حسب الوجهة الرئيسية والغرض من الزيارة
لعام 2003م
( بالألف )
الوجهة الرئيسية
الغرض من الزيارة
الدمام
الأحساء
الخبر
حفر الباطن
أخرى
الإجمالي
قضاء العطلات وأوقات الفراغ
2,214
85
313
76
255
2,944
زيارة الأقارب والأصدقاء
1,131
469
177
146
516
2,440
لأسباب دينية
8
10
0
0
8
25
العمل والمؤتمرات
239
7
16
37
62
361
لأسباب صحية
8
0
0
4
16
28
أخرى
108
21
0
37
32
198
الإجمالي
3,708
592
507
300
853
5,961
المصدر: الإحصاءات السياحية ( 2003م ) – مركز ماس – الهيئة العليا للسياحة.
ملاحظة: قد لا يمكن جمع الأرقام بسبب عملية التقريب الذي قام بها مصدر هذه الإحصائية.
ملاحظة: لم يشتمل الجدول على المدن التي قل عدد السياح الواصلين إليها عن 200 ألف سائح، ووضعت مجتمعة تحت المدن الأخرى.
شكل رقم ( 3 )
رحلات السياح المحليين إلى مدن المنطقة الشرقية حسب الوجهة الرئيسية والغرض من الزيارة
لعام 2003م
8 – 2 – 2 رحلات السياح المحليين حسب وسيلة النقل:
كما تشير الإحصاءات والمؤشرات السياحية ذاتها بأن الرحلات السياحية التي تم القيام بها إلى المنطقة الشرقية عن طريق البر هي التي استحوذت على المرتبة الأولى، حيث بلغت نسبتها نحو 92.5%. وهذا ما يُظهره لنا الجدول رقم ( 8 ) والشكل رقم ( 4 ).
جدول رقم ( 8 )
رحلات السياح المحليين للمنطقة الشرقية حسب وسيلة النقل لعام 2003م
وسيلة النقل
رحلات السياح ( بالألف )
النسبة
جو
823
13.8
بر
5,702
95.7
بحر
0
المجموع
5,961
100%
المصدر: الإحصاءات السياحية ( 2003م ) – مركز ماس – الهيئة العليا للسياحة.
ملاحظة: قد لا يمكن جمع الأرقام بسبب عملية التقريب الذي قام بها مصدر هذه الإحصائية.
شكل رقم ( 4 )
رحلات السياح المحليين للمنطقة الشرقية حسب وسيلة النقل لعام 2003م
8 – 2 – 3 رحلات السياح المحليين حسب مدة الإقامة:
من جهة أخرى تشير الإحصاءات والمؤشرات السياحية ذاتها بأن الرحلات السياحية التي تم القيام بها إلى المنطقة الشرقية تميل معظمها إلى كونها قصيرة نسبياً، حيث شكلت الرحلات التي تتراوح مدة إقامتها ما بين ليلة واحدة إلى ثلاث ليال ما نسبته 49.5%، و 32.8% منها لا تتجاوز الأسبوع. وهذا ما يُظهره لنا الجدول رقم ( 9 ) والشكل رقم ( 5 ).
جدول رقم ( 9 )
عدد رحلات السياح الداخليين لمدن المنطقة الشرقية حسب مدة الإقامة لعام 2003م
الوجهة الرئيسية
مدة الإقامة ( ليلة )
1 – 3
4 – 7
8 – 28
29 – 91
الإجمالي
الدمام
1,314
1,200
647
44
3,708
الأحساء
422
136
52
0
592
الخبر
272
148
45
0
507
حفر الباطن
174
74
52
7
300
أخرى
539
242
111
14
853
الإجمالي
2,720
1,800
907
65
5,961
المصدر: الإحصاءات السياحية ( 2003م ) – مركز ماس – الهيئة العليا للسياحة.
ملاحظة: قد لا يمكن جمع الأرقام بسبب عملية التقريب الذي قام بها مصدر هذه الإحصائية.
ملاحظة: لم يشتمل الجدول على المدن التي قل عدد السياح الواصلين إليها عن 200 ألف سائح، ووضعت مجتمعة تحت المدن الأخرى.
شكل رقم ( 5 )
عدد رحلات السياح الداخليين للمنطقة الشرقية حسب مدة الإقامة لعام 2003م
8 – 2 – 4 رحلات السياح المحليين حسب نوع مكان الإقامة:
كما تشير الإحصاءات والمؤشرات السياحية بأن المتوسط العام لمدة الإقامة بلغ 5.4 ليلة في المنطقة الشرقية لعام 2003م، ويتضح بأن أعلى مدة للإقامة كانت من نصيب الشقق حيث بلغت في المتوسط 6 ليالي للعام ذاته ( انظر الجدول رقم 10 ).
جدول رقم ( 10 )
متوسط مدة الإقامة حسب نوع مكان الإقامة المستخدم للرحلات السياحية المحلية
في المنطقة الشرقية لعام 2003م
نوع مكان الإقامة
متوسط مدة الإقامة ( لليلة )
فنادق
5.1
شقق
6.0
خاص
5.2
أخرى
5.2
المتوسط
5.4
المصدر: الإحصاءات السياحية ( 2003م ) – مركز ماس – الهيئة العليا للسياحة.
ملاحظة: قد لا يمكن جمع الأرقام بسبب عملية التقريب الذي قام بها مصدر هذه الإحصائية.
تعريفات لمكان الإقامة: فنادق ( فنادق/منتجعات) – شقق ( وحدات سكنية مفروشة ) – خاص ( منزل خاص/سكن للأصدقاء/سكن للأقارب ) – أخرى ( مستشفيات/مراكز صحية/مؤجرة/مخيمات/بيوت شباب/وأخرى ).
كما تشير الإحصاءات والمؤشرات السياحية الموضحة في الجدول رقم ( 11 ) بأن الإقامة في أماكن خاصة في المنطقة الشرقية احتلت المرتبة الأولى حيث بلغت النسبة نحو 50.2% وتلتها الإقامة في شقق بنسبة 30.8%.
جدول رقم ( 11 )
عدد رحلات السياح المحليين المتوجهين إلى المنطقة الشرقية
حسب نوع مكان الإقامة المستخدم لعام 2003م
نوع مكان الإقامة
عدد السياح المحليين ( بالألف )
فنادق
769
شقق
1,836
خاص
2,991
أخرى
363
الإجمالي
5,961
المصدر: الإحصاءات السياحية ( 2003م ) – مركز ماس – الهيئة العليا للسياحة.
ملاحظة: قد لا يمكن جمع الأرقام بسبب عملية التقريب الذي قام بها مصدر هذه الإحصائية.
8 – 2 – 5 مصروفات السياح المحليين حسب نوع الإنفاق:
من إجمالي 41.4 بليون ريال، مصروفات السياح المحليين في المملكة لعام 2003م، بلغت نسبة المصروفات في منطقة مكة 40%، 19% في منطقة الرياض، و9% في المنطقة الشرقية. ويُلاحظ من الجدول رقم ( 12 ) أن أعلى ما أنفقه ( صرفه ) السائح في المنطقة الشرقية كان على التسوق حيث بلغ 999 مليون ريال بنسبة 27.54% من إجمالي الإنفاق، تلاها الإنفاق على المأكولات والمشروبات بقيمة 698 مليون ريال ونسبة مقدارها 19.24% من إجمالي الإنفاق، ثم الإنفاق على أماكن الإقامة ( الإيواء ) بقيمة 648 مليون ريال ونسبة مقدارها 17.90% من إجمالي الإنفاق في المنطقة الشرقية لعام 2003م.
من جهة أخرى يبين الجدول رقم ( 13 ) متوسط الإنفاق الكلي للفرد الواحد من السياح المحليين في المنطقة الشرقية للعام 2003م، حيث قام بإنفاق ( في المتوسط ) من 609 ريال في الرحلة، وإذا أخذنا هذا المتوسط حسب نوع الإنفاق نجد بأن التسوق حقق أكبر نسبة من الصرف بمعدل 168 ريال للفرد الواحد في الرحلة، يليه الإنفاق على المأكولات والمشروبات بمعدل 117 ريال للفرد الواحد في الرحلة.
جدول رقم ( 12 )
مصروفات السياح المحليين المتوجهين إلى المنطقة الشرقية حسب نوع الإنفاق لعام 2003م
نوع الإنفاق
القيمة ( مليون ريال )
النسبة
الإيواء
648
17.90%
المأكولات والمشروبات
698
19.24%
النقل
552
15.22%
التسوق
999
27.54%
الترفيه
587
16.18%
أخرى
142
3.92 %
الإجمالي
3,627
100%
المصدر: الإحصاءات السياحية ( 2003م ) – مركز ماس – الهيئة العليا للسياحة.
ملاحظة: قد لا يمكن جمع الأرقام بسبب عملية التقريب الذي قام بها مصدر هذه الإحصائية.
جدول رقم ( 13 )
مصروفات السياح المحليين للفرد في الرحلة المتوجهين إلى المنطقة الشرقية
حسب نوع الإنفاق لعام 2003م
نوع الإنفاق
متوسط الإنفاق للفرد
(ريال )
النسبة
الإيواء
109
17.90%
المأكولات والمشروبات
117
19.21%
النقل
93
15.27%
التسوق
168
27.60%
الترفيه
99
16.26%
أخرى
24
3.94 %
الإجمالي
609
100%
المصدر: الإحصاءات السياحية ( 2003م ) – مركز ماس – الهيئة العليا للسياحة.
ملاحظة: قد لا يمكن جمع الأرقام بسبب عملية التقريب الذي قام بها مصدر هذه الإحصائية.
9 – التعريف بالمشروع:
يتمثل المشروع قيد الدراسة في إنشاء برج فندقي من فئة 5 نجوم ومجمع تجاري في أحد المواقع المتميزة بمدينة الخفجي المُطلة على مركز المدبنة الاستثماري حيث موقع شركة أرامكو ومنطقة العمل المشترك وبالقرب من البحر ، إضافة لكونها تعتبر من المنطقة التجارية الأولى، وسيُقام المشروع على أرض تفوق مساحتها الإجمالية 12 ألف م2تقريبا وتُقدر مسطحات البناء بنحو 50 ألف م2.
يتألف المشروع من العناصر التالية:
•
قبو ويتكون من دورين عبارة عن مواقف لنزلاء الفندق.
•
دور الخدمات ( مكائن التكييف – الخزانات – المطابخ – المغاسل ).
•
المجمع التجاري وهو عبارة عن هايبر ماركت يتكون من دورين، الدور الأول عبارة عن سيوبر
ماركت ملحق به محلات تجارية ذات أنشطة مكملة لأسماء وماركات تجارية معروفة والثاني يضم
مركز الترفيهي ومنطقة مطاعم Food Court.
•
الفندق وهو عبارة عن أربعة دوراً، أحد الأدوار ( الدور الثاني ) مخصص للاستقبال وصالة حفلات وقاعة مؤتمرات ومطعم . وتبدأ أدوار الأجنحة الفندقية من الدور الثالث إلى السادس. وقد روعي في تصميم تلك الأجنحة التنوع وامتزاج أذواق ومتطلبات النزلاء واحتياجاتهم، وعليه فقد أُخذ بعين الاعتبار اختلاف نماذج الأجنحة ومساحاتها وهي موزعة كما:
-جناح بغرفة واحدة يبلغ متوسط مساحتها نحو 45م2 وعددها الإجمالي 120 جناح.
- جناح بغرفتين يبلغ متوسط مساحتها نحو 70م2 وعددها الإجمالي 40 جناح.
- جناح بثلاث غرف يبلغ مساحتها نحو 100م2 وعددها الإجمالي 9 جناحاً.
- جناح ملكي بخمس غرف يبلغ مساحتها نحو 200م2 وعددها الإجمالي 1 أجنحة.
10 – أهداف المشروع:
إن هذا المشروع بقيامه يرمي إلى المساهمة في النهوض بأحد دعائم المشاريع من الوحدات الفندقية السياحية المتميزة في المملكة على وجه العموم وفي مدينة الخفجي على وجه الخصوص وتحقيق العديد من الأهداف نذكر منها:
•
تحقيق عائد مجزٍ على رأس مال المشروع المستثمر.
•
السعي لاكتساب حصة من سوق خدمات الوحدات الفندقية المشابهة في السوق التي سيستهدفها المشروع وسد جزء من الفجوة السوقية Market Gap والطلب المتزايد على الخدمات من الوحدات الفندقية.
•
توفير خدمات الوحدات الفندقية المتميزة في سوق مدينة الدمام التي سيستهدفها المشروع، والمساهمة في تقديم تلك الخدمة بشكل عصري ومتميز للوافدين سواء كانوا من الداخل أو الخارج .
•
المساهمة في توفير فرص وظيفية جديدة للشباب السعودي.
•
المساهمة في الناتج المحلي وزيادة القيمة المضافة.
11 – نظرة على سوق الفنادق في المنطقة الشرقية:
11 – 1 تصنيف الفنادق:
تصنف إدارة الفنادق بوزارة التجارة والصناعة في المملكة الفنادق القائمة وفق معايير تقوم على عدة عناصر لكل منها درجة معينة. ومن خلال مجموع الدرجات التي يبلغ عددها 150 درجة يتم تحديد درجة الفندق بناءً على ما يحصل عليه من درجات.
يوجد في المنطقة الشرقية ( 49) فندقاً حتى نهاية عام 1424هـ موزعة على جميع الدرجات منها (6) فنادق من الفئة الممتازة ( فئة النجوم الخمسة )، و ( 9) فنادق من فئة الدرجة الأولى، و (20) فندقاً من فئة الدرجة الثانية و(14) فندقاً من فئة الدرجة الثالثة، كما يبين ذلك الجدول التالي.
جدول رقم (14)
فنادق المنطقة الشرقية موزعة حسب الفئة
فئة الفندق
الفنادق
الغرف الفندقية
العدد
النسبة
العدد
النسبة
الممتازة (خمسة نجوم )
6
12.24%
1532
37.35%
الأولى
9
18.37%
1130
27.55%
الثانية
20
40.82%
1136
27.69%
الثالثة
14
28.57%
304
7.41 %
الإجمالي
49
100%
4102
100%
المصدر: وزارة التجارة والصناعة.
ملاحظة: لا تشمل هذه الإحصائية فنادق الأحساء وحفر الباطن.
يلاحظ من الجدول أعلاه أن فنادق المنطقة الشرقية تتركز في الفئتين الثانية والثالثة، إذ يبلغ إجماليها نحو ( 34 ) فندقاً من أصل ( 49 ) فندقاً في المنطقة الشرقية بنسبة مقدارها 69.39% من إجمالي عدد الفنادق. ويلاحظ كذلك بأن الفنادق من الدرجة الممتازة احتلت المرتبة الأولى في عدد الغرف حيث بلغت ( 1,532 ) غرفة فندقية شكلت نسبة مقدارها 37.35% من إجمالي غرف فنادق المنطقة الشرقية لعام 1424هـ.
11 – 2 المواصفات المطلوب توفرها في فنادق الدرجة الممتازة:
حددت إدارة الفنادق بوزارة التجارة والصناعة مجموعة من المواصفات والمعايير التي يجب استيفاؤها ليحظى بموجبها الفندق بتصنيف الدرجة الممتازة من أهمها:
•
موقع ممتاز وفي منطقة راقية وهادئة من المدينة.
•
مبنى على درجة من الفخامة وفي مستوى ممتاز من الداخل والخارج مع ديكورات فخمة ويشرف
•
على مناظر خلابة من الغرف والشرفات والأبنية. وكذلك مدخل رئيسي فخم وآخر فرعي للأمتعة
والعاملين مع مكاتب مستقلة للاستقبال والاستعلامات وحسابات النزلاء والأمانات والخزينة، وخدمة استبدال العملة، وبهو فخم لاستقبال النزلاء وصالونات واسعة ومؤثثة بأثاث فاخر.
•
مواقف لسيارات النزلاء بواقع موقف لكل غرفة.
•
صالة للحفلات وقاعة للمؤتمرات، ومصاعد كافية ومريحة للنزلاء وأخرى للحقائب والخدمة، وتكييف مركزي بجميع الغرف مع التحكم الشخصي وفي الأماكن العامة.
•
خدمات هاتف في كل غرفة، وخدمات للبريد والبرق والهاتف والفاكس.
•
توفير خدمة الغسيل والكي، وصالون للحلاقة. ومحل لبيع السلع الضرورية والهدايا والصحف وحجز تذاكر السفر ومحل لبيع الزهور.
•
مطعم متسع وفاخر مجهز تجهيزاً حديثاً، وتوفير خدمة الوجبات في الغرف ومقهى ممتاز لتقديم المأكولات والمشروبات الخفيفة.
•
مواصفات راقية للغرف من حيث المساحة والأثاث والتجهيزات والحمامات.
•
عدد ومستوى من العاملين يتناسب مع حجم الفندق وقادر على أداء خدمة ممتازة مع توفير الزّي الموحد والمناسب لفئات العاملين. وإجادتهم للغات الأجنبية بجانب العربية.
11 – 3 أسعار الإقامة في فنادق المنطقة الشرقية:
تختلف أسعار الإقامة في فنادق المنطقة الشرقية من فندق لآخر حسب درجة ومستوى الفندق كعامل أساسي يحدد سعر الإقامة. ويبين الجدول التالي متوسط الأسعار المعلنة ( Rack Rate ) للإقامة في فنادق المنطقة الشرقية حسب درجة الفندق والمعتمدة من قبل وزارة التجارة والصناعة.
جدول رقم ( 15)
متوسط الأسعار المعلنة ( Rack Rate ) للإقامة في فنادق المنطقة الشرقية
الوحدة
الدرجة الممتازة
الدرجة الأولى (أ)
الدرجة الأولى (ب)
الدرجة الثانية (أ)
الدرجة الثانية (ب)
الدرجة الثالثة (أ)
الدرجة الثالثة (ب)
غرفة عادية فردية
458
275
350
169
136
116
67
غرفة عادية مزدوجة
593
364
454
219
203
174
100
غرفة خاصة فردية
650
-
400
-
-
-
-
غرفة خاصة مزدوجة
850
-
450
-
-
-
-
جناح عادي
713
431
488
267
222
108
-
جناح كبير
850
700
678
432
287
140
-
جناح رجال أعمال
1017
-
850
-
-
-
-
جناح دبلوماسي
1500
-
1000
-
-
-
-
جناح فاخر
1880
-
2300
-
-
-
-
جناح ملكي
2933
-
-
-
-
-
-
شقة أو فيلا
1700
700
1000
500
350
-
-
المصدر: وزارة التجارة والصناعة.
ملاحظة: لا تشمل هذه الإحصائية فنادق الأحساء وحفر الباطن.
11 – 4 نسبة إشغال فنادق المنطقة الشرقية:
تتفاوت نسبة إشغال فنادق المنطقة الشرقية من فندق لآخر وحسب درجة الفندق وموقعه. وتظهر معلومات إدارة الفنادق بوزارة التجارة والصناعة أن نسبة إشغال فنادق المنطقة الشرقية بلغت خلال السنوات الخمس ( 1419هـ - 1423هـ ) نحو 41% في المتوسط. كما أن أعلى نسبة إشغال تم تحقيقها من قبل فنادق الدرجة الممتازة ( 5 نجوم ) حيث بلغت 49% في المتوسط خلال الفترة ذاتها، وهذا ما يعكسه لنا الجدول التالي.
جدول رقم ( 16 )
متوسط نسب إشغال فنادق المنطقة الشرقية حسب الدرجة
من عام 1419 هـ إلى عام 1423هـ
العام
الدرجة
1419
1420
1421
1422
1423
المتوسط
ممتازة
47%
49%
50%
45%
56%
49%
أولى
32%
38%
42%
36%
37%
37%
ثانية
58%
36%
36%
36%
35%
40%
ثالثة
31%
33%
40%
38%
34%
35%
المتوسط العام
42%
39%
42%
39%
41%
41%
المصدر: وزارة التجارة والصناعة.
ملاحظة: لا تشمل هذه الإحصائية فنادق الأحساء وحفر الباطن.
11 – 5 الموسمية في فنادق المنطقة الشرقية
أجرى فريق الدراسة تحليلاً لموسمية سوق فنادق المنطقة الشرقية الذي يقع في نطاقه المشروع موضع الدراسة للتعرف على درجة إشغال تلك الفنادق عبر الشهور المختلفة للسنة. ومن واقع المعلومات التي تمكن الفريق من تجميعها أثناء بحثه الميداني وما هو متوفر من معلومات حول الفنادق في المنطقة الشرقية، تم استخلاص النتائج التالية من خلال متوسط بيانات الإشغال لعام 2003م:
•
تراوح متوسط نسب إشغال الفنادق بجميع الدرجات في المنطقة الشرقية خلال شهور عام 2003م بين (22%) في شهر نوفمبر كأدنى نسبة إشغال، و (51%) في شهر فبراير كأعلى نسبة إشغال.
•
بشكل عام يلاحظ من الرسم البياني رقم (6) أن أشهر السنة في المنطقة الشرقية تنقسم من حيث موسمية إشغال فنادق جميع الدرجات وفق ما يلي:
-
هناك ثلاثة أشهر تظهر في الرسم البياني ترتفع نسبة إشغال الفنادق فيها بشكل واضح عن المتوسط الشهري لنسبة الإشغال البالغ 33% وهذه الأشهر هي فبراير، يوليو، وسبتمبر، ويمكن التعبير عن هذه الأشهر الثلاثة بأنها تمثل إلى حد ما الموسم المرتفع لإشغال فنادق المنطقة الشرقية من جميع الدرجات.
-
هناك خمسة أشهر تقترب فيها نسب الإشغال من المتوسط الشهري، وهذه الأشهر هي يناير، مايو، يونيو،أغسطس، وأكتوبر، ويمكن التعبير عن هذه الأشهر الخمسة بأنها تمثل الموسم لإشغال فنادق المنطقة الشرقية من جميع الدرجات.
-
هناك أربعة أشهر تتدنى فيها نسب الإشغال بشكل واضح عن المتوسط الشهري كما يتضح من الرسم البياني، وهذه الأشهر هي مارس، إبريل، نوفمبر، وديسمبر، ويمكن التعبير عن هذه الأشهر الأربعة بأنها تمثل إلى حد ما الموسم المنخفض لإشغال فنادق المنطقة الشرقية من جميع الدرجات.
جدول رقم ( 17 )
أبرز مؤشرات أداء فنادق المنطقة الشرقية حسب الشهر لعام 2003م
الشهر
%
إشغال الغرف
%
إشغال الأَّسِرة
متوسط
الأشخاص/الغرفة
متوسط
مدة الإقامة ( ليلة )
يناير
32%
24%
1.34
1.76
فبراير
51%
30%
1.05
1.86
مارس
28%
26%
1.62
1.95
إبريل
28%
22%
1.38
1.38
مايو
33%
26%
1.38
1.82
يونيو
34%
26%
1.34
1.76
يوليو
37%
32%
1.56
1.94
أغسطس
35%
31%
1.62
1.92
سبتمبر
39%
31%
1.40
2.00
أكتوبر
33%
27%
1.38
1.98
نوفمبر
22%
19%
1.47
2.03
ديسمبر
29%
22%
1.32
2.11
المتوسط العام
33%
26%
1.39
1.86
المصدر: نتائج المسح العيني للفنادق لعام 2003م – مركز ماس – الهيئة العليا للسياحة.
شكل رقم ( 6 )
نسب الإشغال الشهرية لفنادق المنطقة الشرقية لعام 2003م
أ- تقدير الإيرادات والتكاليف الرأسمالية والتشغيلية
للفندق
12 – تقدير إيرادات الفندق المتوقعة:
قدرت الدراسة الأولية للفندق الإيرادات المتوقعة له عند التشغيل الكامل بعد 3 سنوات من تشغيله تقريباً وفق البنود التالية:
إيرادات الأجنحة الفندقية.
إيرادات المأكولات والمشروبات.
إيرادات أخرى وتشمل:
أ-
إيرادات الغسيل والكوي.
ب-
إيرادات الهاتف والفاكس.
ج-
إيرادات خدمة الغرف.
إيرادات صالة الحفلات وقاعة المؤتمرات.
12 – 1 تقدير إيرادات الأجنحة الفندقية:
سنقوم في هذه الفقرة بتقدير إيرادات الأجنحة الفندقية البالغة نحو 850 وحدة خلال المواسم ومتوسط أسعار تأجيرها المُقدرة خلال تلك المواسم، وهي موزعة كما يلي:
جناح فندقي ذا غرفة واحدة
120 جناح ( متوسط المساحة 45م2 للجناح الواحد ).
جناح فندقي ذا غرفتين
40 جناح ( متوسط المساحة 70م2 للجناح الواحد ).
جناح فاخر ذا ثلاث غرف
4 جناح ( متوسط المساحة 100م2 للجناح الواحد ).
جناح ملكي ذا خمس غرف
1أجنحة ( متوسط المساحة 200م2 للجناح الواحد ).
جدول رقم ( 18 )
إيرادات الأجنحة الفندقية
12 – 2 تقدير إيرادات المأكولات والمشروبات:
يتم حساب إيرادات المأكولات والمشروبات من خلال مصطلح نسب التناول وهو عدد الضيوف المتوقع تناولهم الوجبة نسبة إلى عدد الضيوف الكلي في الفندق، وهذه النسب لها تقديرات عالمية متداولة. ومن خلال تقدير الإيرادات سوف نعتمد نسب التناول العالمية، وسنأخذ بعين الاعتبار في تقديراتنا هنا النقاط التالية:
المواسم.
مستوى الفندق ( درجة 5 نجوم ).
تنوع أسعار الوجبات ( الفطور، الغداء، العشاء ).
توفر أربعة مطاعم.
وهذا ما يوضحه لنا الجدول التال
جدول رقم ( 19 )
إيرادات الطعام والشراب في الفندق
12 – 3 تقدير الإيرادات الأخرى:
وتشمل تلك الإيرادات كما أسلفنا:
الغسيل والكوي.
إيرادات الهاتف والفاكس.
إيرادات خدمة الغرف
ويُوضح الجدول أدناه تقديراتنا لإيرادات تلك الخدمات على النحو التالي:
جدول رقم ( 20 )
تقدير إيرادات الخدمات الأخرى
الخدمة
عدد
الضيوف المتوقع
نسبة
الاستخدام المتوقعة
عدد النزلاء المستفيدين من الخدمة
متوسط
سعر الخدمة
(ر.س)
الإيرادات
(ر.س)
الغسيل والكوي
100,725
45 %
45.326
35
1,586,410
الهاتف والفاكس
100,725
30 %
30,218
20
604,360
خدمة الغرف
100,725
28 %
28,203
50
1,410,150
الإجمالـــــــــي
3,600,920
12 – 4 تقدير إيرادات صالة الحفلات وقاعة المؤتمرات:
تم تقدير إيرادات الصالات والقاعات الملحقة بالفندق وفق ما يلي:
أ- إيرادات صالة الحفلات:
توقعت الدراسة الأولية للمشروع أن يتم استغلال صالة الحفلات للأفراح والمناسبات الخاصة بنحو 50 يوماً في السنة كمتوسط، حيث تُقدر الطاقة الاستيعابية للصالة بنحو 100 شخص في المتوسط بمعدل 100 ريال/شخص. وعليه تُقدر إيرادات صالة الحفلات بنحو 500,000 ريال/السنة.
أ- إيرادات قاعة المؤتمرات:
توقعت الدراسة الأولية للمشروع أن يتم استغلال قاعة المؤتمرات لعقد المحاضرات والندوات والمنتديات بنحو 60 يوماً في السنة كمتوسط، وقُدر متوسط إيجار القاعة بنحو 3,500 ريال / اليوم. وعليه تُقدر إيرادات قاعة المؤتمرات بنحو 210,000 ريال/السنة.
12 – 5 إجمالي الإيرادات المتوقعة:
وفق تقديراتنا للعناصر الإيرادية السابقة فإن الإيرادات المتوقعة بإذن الله للفندق قيد الدراسة يمكن إجمالها على النحو الذي يظهره الجدول التالي:
جدول رقم ( 21 )
إجمالي إيرادات الفندق المتوقعة عند سنة التشغيل الكامل
البند
الإيـرادات (ر.س)
تأجير الأجنحة الفندقية
18,214,900
المأكولات والمشروبات
8,379,300
الغسيل والكوي
1,586,410
الهاتف والفاكس
604,360
خدمة الغرف
1,410,150
صالة الحفلات وقاعة المؤتمرات
710,000
الإجمالــــي
30,905,120
13 – تقدير المستلزمات الرأسمالية:
في هذا البند سنقوم بتقدير احتياجات المشروع من الأصول ( الموجودات ) الثابتة، وهي في حالتنا هنـا تتمثـل فـي الأرض، المباني والإنشاءات، المعدات والتجهيزات، الأثـاث والتجهيـزات المكتبيـة، وسائـل النقــل، إضافةً إلى مصاريف التأسيس وما قبل التشغيل.
13 – 1 الأرض:
قُدرت قيمة أرض المشروع بنحو 4 مليون ريال، على أساس أنه تم تقدير متوسط سعر المتر المربع بنحو 200 ريالاً سعودياً ومساحة الأرض 20 ألف متراً مربعاً.
13 – 2 المباني والإنشاءات:
قُدرت تكلفة المباني والإنشاءات بنحو 75 مليون ريال سعودي، على أساس أن متوسط سعر المتر المربع الواحد يُقدر بنحو 1500 ريال سعودي وتبلغ مسطحات البناء الإجمالية نحو 50 ألف متر مربع. وقد روعي في هذا السعر مستوى المشروع ( فندق ممتاز ) وجميع الأعمال الإنشائية والمعمارية والميكانيكية والكهربائية والصحية ونحو ذلك.
14 – 3 المعدات والأنظمة:
يحتاج المشروع لمجموعة من المعدات والأنظمة اللازمة لتشغيله مثل معدات وأدوات المطبخ والمطاعم، ونظام الاستقبال ( فيديليو )، وأنظمة التحكم، وكاميرات المراقبة، وأنظمة الحريق، وأنظمة مكافحة الحريق، ومولدات احتياطية، وأنظمة نداء، وأنظمة الأبواب المركزية، ومعدات، وغيرها من المعدات والتجهيزات الأخرى. حيث قُدرت تكلفتها الإجمالية بنحو 12 مليون ريال سعودي.
13 – 4 وسائل النقل:
يحتاج المشروع لعدد من وسائل النقل سواء لاستخدام الإدارة أو التشغيل. ومن تلك الوسائل، سيارات صغيرة للإدارة، سيارات نقل وسط، حافلات لنقل العمالة. وقُدرت قيمتها الإجمالية بنحو 750 ألف ريال سعودي.
13 – 5 الأثاث والتجهيزات التشغيلية:
قُدرت قيمة الأثاث والتجهيزات التشغيلية التي يحتاجها المشروع بإجمالي يبلغ 12 مليون ريال سعودي، وتشمل تلك القيمة تأثيث الغرف من أسرة ودواليب وكراسٍ ومخدات وبطانيات وشراشف وأجهزة تلفزيونات وهاتف وثلاجات وغير ذلك، كما تشمل تجهيز إدارة الفندق من المكاتب ونحو ذلك.
13 – 6 مصاريف التأسيس وما قبل التشغيل:
قُدرت قيمة مصاريف التأسيس وما قبل التشغيل بإجمالي يبلغ 7,5 مليون ريال سعودي، وتشمل تلك القيمة مصاريف دراسات الجدوى الاقتصادية والدراسات الهندسية شاملةً التصاميم والإشراف، كذلك مصاريف شركة الكهرياء والسفر ومصاريف رسوم الأمانة والاستقدام. ويشمل أيضاً مبلغ وقدره 1,050,000 ريال ( ما يُعادل 280 ألف دولار أمريكي ) للشركة العالمية المُشغلة مقابل دعم فني وتهيئة للتشغيل والافتتاح تتضمن رواتب وأجور ما قبل التشغيل ومصاريف افتتاح من مواد أولية ونحو ذلك، وهو يعبر عن رأس مال عامل، لذا لن نحتاج إلى إضافة رأس مال عامل أثناء التشغيل.
13 – 7 إجمالي المستلزمات الرأسمالية:
وفق التقديرات السابقة فإن رأس المال الثابت للأصول ومصاريف التأسيس مبين كما في الجدول التالي:
جدول رقم ( 22 )
إجمالي المستلزمات الرأسمالية
البيان
القيمة ( مليون ريال )
الأرض
4
المباني والإنشاءات
75
المعدات والأنظمة
12
وسائل النقل والمواصلات
0,75
الأثاث والتجهيزات التشغيلية
12
مصاريف التأسيس وما قبل التشغيل
7,5
الإجمالـــــــــــــــــــــــــــي
118,75
14 – تكاليف التشغيل السنوية:
14 – 1 الرواتب والأجور:
يحتاج المشروع إلى مجموعة من القوى العاملة للوفاء باحتياجاته ومتطلباته في مجال الخدمة الفندقية وإدارة شؤون المشروع في مختلف الجوانب، وتنقسم العمالة إلـى قسميـن، عمالـة ثابتــة ( إدارية )، وعمالة متغيرة ( فنية أو تشغيلية )، حيث تتمثل العمالة الثابتة في تلك الوظائف والأعمال التي يحتاجها المشروع وبغض النظر عن مستوى التشغيل أو نسبة الإشغال له، أما العمالة ذات التكاليف المتغيرة فهي تلك العمالة التي يرتبط وجودها وعددها بتغير مستوى ونسبة الإشغال للمشروع.
وسنقوم بتقدير تكلفة العمالة بقسميها ( الثابتة والمتغيرة ) التي يحتاجها المشروع من خلال الاستئناس بالمعيار العالمي المستخدم في الصناعة الفندقية. وهذا المعيار هو عبارة عن نسبة مشتقة من إجمالي الإيرادات المتوقعة والبالغة نحو 30,905,120 ريال سعودي، وتبلغ تلك النسبة في المتوسط ما مقداره 10%، بمعنى أن إجمالي تكلفة عمالة المشروع يبلغ نحو 3,090,512 ريال في السنة شاملة البدلات والمزايا الأخرى.
14 – 2 تكلفة المواد المستهلكة:
يحتاج المشروع إلى مواد ومستلزمات يقوم باستهلاكها كالمواد المستخدمة في تنظيف الغرف و أروقة وممرات الفندق، واحتياج المطعم من مواد الطعام والشراب، ومستلزمات الغسيل والكوي، ومستلزمات النظافة أو نحو ذلك.
وسنقوم بتقدير تكاليف تلك المواد والمستلزمات المستهلكة التي يحتاجها المشروع من خلال الاستئناس ببعض المعايير العالمية المستخدمة في الصناعة الفندقية. وهذه المعايير هي نسب مشتقة من إيرادات كل بند على حدة يوضحها لنا الجدول التالي.
جدول رقم ( 23 )
بعض معايير التكلفة وفقاً للإيرادات
البند
متوسط المعيار العالمي
"التكلفة مشتقة من إيرادات البند"
المأكولات والمشروبات
28 %
الغسيل والكوي
30 %
خدمة الغرف
20 %
صالة الحفلات والمناسبات
28 %
والآن نستطيع أن نقدر تكاليف المواد والمستلزمات المستهلكة للمشروع وذلك بتطبيق تلك النسب على النحو الذي يبينه الجدول التالي.
جدول رقم ( 24 )
تقدير المواد والمستلزمات المستهلكة للفندق
البنــــد
إيرادات البند
(ر.س)
متوسط النسبة من إيرادات البند
التكلفة
(ر.س)
المأكولات والمشروبات
8,379,300
28 %
2,346,204
الغسيل والكوي
1,586,410
30 %
475,923
خدمة الغرف
1,410,150
20 %
282,030
صالة الحفلات والمناسبات
500,000
28 %
140,000
الإجمالـــــــــــــــــــــــــــي
3,244,157
14 – 3 المصاريف الإدارية والعمومية والمنافع العامة والتسويق:
قدرت المصاريف الإدارية والعمومية والمنافع العامة والتسويق السنوية اللازمة للمشروع وذلك حسب المعايير العالمية المستخدمة في ذات النشاط ( الصناعة الفندقية ). وهذه المعايير هي نسب مشتقة من إجمالي الإيرادات وفق ما يوضحه الجدول التالي:
جدول رقم ( 25 )
تقدير المصاريف الإدارية والعمومية والمنافع العامة والتسويق للمشروع
البنــــد
إجمالي الإيرادات
(ر.س)
متوسط النسبة
من الإيرادات
التكلفة
(ر.س)
مصاريف إدارية وعمومية
30,905,120
3 %
927,154
منافع عامة
30,905,120
7,5 %
2,317,884
تسويق
30,905,120
3 %
927,154
الإجمالـــــــــــــــــــــــــــي
4,172,192
14 – 4 تكلفة التأمين:
قدرت تكلفة أقساط التأمين السنوية على موجودات الفندق وفق ما يُظهره الجدول التالي:
جدول رقم ( 26 )
تكاليف التأمين على موجودات الفندق
الأصل
القيمة (بالمليون)
معدل التأمين1
قيمة التأمين ( ر. س )
المباني والإنشاءات
75
0.1 %
75000
المعدات والأنظمة
12
0.4 %
48000
الأثاث
12
0.25 %
30000
وسائل النقل
0,750
2.5 %
18750
الإجمالـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــي
171750
(1) قد تزيد أو تنقص تلك المعدلات وفقاً لحجم المشروع والعقد المُبرم مع شركات التأمين إلا أنه تم احتساب
تلك المعدلات في المتوسط كما هو متعارف عليه في نشاط التأمين.
14 – 5 الصيانة:
قدرت مصاريف الصيانة على أساس نسب مئوية من قيم الأصول الثابتة وذلك على النحو المبين في الجدول التالي:
جدول رقم (27 )
تكاليف الصيانة السنوية
الأصل
القيمة
( بالمليون )
نسبة الصيانة
تكلفة الصيانة
( ر. س )
المباني والإنشاءات
75
0.5 %
375000
المعدات والأنظمة
12
10 %
1200000
الأثاث
12
1.0 %
120000
وسائل النقل
0,750
10.0 %
75000
الإجمالـــــــــــــــــــــــــــي
1695000
14 – 6 الاستهلاكات السنوية:
قدرت قيمة الاستهلاكات السنوية للمشروع كما في الجدول التالي:
جدول رقم ( 28 )
الاستهلاكات السنوية للمشروع
الأصل
القيمة
( بالمليون )
متوسط نسبة الاستهلاك
قسط الاستهلاك السنوي
( ر. س )
المباني والإنشاءات
75
2,5 %
1875000
المعدات والأنظمة
12
10 %
1200000
الأثاث
12
10 %
1200000
وسائل النقل
0,750
20 %
150000
مصاريف التأسيس وما قبل التشغيل
7,5
20 %
1500000
الإجمالـــــــــــــــــــــــــــي
5925000
14 – 7 إجمالي تكاليف التشغيل السنوية:
بناء على ما سبق فإن إجمالي التكاليف التشغيلية والاستهلاكات للمشروع يُقدر وفــق التالي:
جدول رقم ( 29 )
تكاليف التشغيل السنوية للمشروع
البيان
التكلفة ( ر.س )
الرواتب والأجور
3,090,512
المواد المستهلكة
3,244,157
المصاريف الإدارية والعمومية
927,154
المنافع العامة والوقود
2,317,884
التسويق
927,154
التأمين
171750
الصيانة
1695000
الاستهلاكات
5925000
الإجمالـــــــــــــــــــــــــــي
18,298,611
ب- تقدير إيرادات ومصاريف التأسيس والتشغيل
للمجمع تجاري
17 - تقدير تكاليف تأسيس المجمع:
1.
تكلفة وسائل النقل :
يحتاج المشروع على وسائل النقل المختلفة لنقل العمال وتحقيق الأعمال الأمنية والإدارية اليومية كما هو مبين في الجدول التالي :
م
البند
العدد
سعر الوحدة
التكلفة الإجمالية
1
سيارات نقل عمال
2
80.000
160000
2
سيارات موظفين
3
50.000
150000
3
سيارات أمن
1
40.000
40000
إجمالي تكلفة وسائل النقل
6
-
350.000
2.
تكلفة الأثاث والتجهيزات اللازمة :
تعتبر الأثاث والأجهزة والمعدات المكتبية المختلفة من المتطلبات الأساسية لهذا المشروع وتحتوي على أصول متنوعة تفصيلها على النحو التالي :
م
البند
العدد
سعر الوحدة
التكلفة الإجمالية
أ- الأثاث
1
أثاث المكاتب
20
1500
30000
2
أثاث الممرات
100
1000
100000
3
أثاث جلسات المطاعم
300
1000
300000
إجمالي تكلفة الأثاث
460000
ب- المعدات
1
معدات وأجهزة النظافة الداخلية
2
70.000
140000
2
معدات وأجهزة النظافة الخارجية
1
130.000
130000
3
سقالة لنظافة الأسقف والواجهات
1
60.000
60000
4
معدات متنوعة وأدوات إصلاح
-
-
50000
إجمالي تكلفة المعدات
380000
ج- الأجهزة
1
أجهزة الحاسب الآلي المكتبية
8
3500
28000
2
أجهزة فاكس وتصوير
2
7500
15000
إجمالي تكلفة الأجهزة المكتبية
43000
إجمالي تكلفة الاثاث والمعدات والأجهزة المكتبية
883000
د- تكاليف حملة الافتتاح:
وتقدير تكاليف حملة الافتتاح بنحو 1,500,000 ريال , حيث أنه سيتم إعداد مهرجان افتتاحي للمركز مع دعوة شخصية مرموقة بالمجتمع لافتتاح المجمع، مع إعداد هدايا رمزية للضيوف وبعض مواطني المدينة.
ملخص لإجمالي تكاليف التأسيس:
البيان
التكلفة ر.س
وسائل النقل
350.000
الأثاث والتجهيزات
460000
المعدات
380000
الأجهزة المكتبية
43000
حملة الإفتتاح
1500000
الإجمالي
2383000
18 – تقدير التكاليف التشغيلية السنوية للمشروع
تعتبر تقدير التكاليف التشغيلية السنوية للمشروع بأنواعها المختلفة أحد أهم الأساليب الاقتصادية والمحاسبية المستخدمة في تقدير رأس المال العامل الذي يحتاجه المشروع والذي يمثل أحد بنود التكاليف الاستثمارية. كما تمثل التكاليف التشغيلية من جانب آخـر كافة بنود التكاليف الجــارية التي يتم إنفــاقها عند التشــغيل الفعلي ، وهي تشمل :
-
الأجور والمرتبات.
-
تكلفة استخدامات المشروع من الخدمات العامة (الكهرباء/الماء/الوقود/الهاتف).
-
المصروفات الإدارية والعمومية.
-
مصاريف التسويق والإعلان والدعاية.
-
نفقات الصيانة.
-
نفقات التأمين.
-
إهلاكات الأصول الثابتة.
ويمكن تناول هذه البنود على النحو التالي :
1.
الأجور والمرتبات :
تبلغ احتياجات المشروع من الموظفين موظفاً وعاملاً ومديرين ورؤساء أقسام ، وتقدر التكاليف السنوية لهذا البند بحوالي ريال نفصلها كما في الجدول التالي
م
المسمى الوظيفي
العدد
الراتب الشهري
إجمالي الرواتب
1
مدير عام المجمع
1
12000
12000
2
مدير إدارة التشغيل والصيانة
1
5000
5000
3
رئيس قسم الصيانة
1
3000
3000
4
عمال الصيانة
5
2000
10000
5
رئيس قسم النظافة
1
3000
3000
6
عمال النظافة
20
800
16000
7
رئيس قسم الأمن
1
3000
3000
8
حراس الأمن
20
2000
40000
9
رئيس قسم التشغيل
1
3000
3000
10
عمال التشغيل
6
2000
12000
11
مدير إدارة التسويق
1
7000
7000
12
رئيس قسم خدمة المتسوقين
1
4000
4000
13
مسئولي خدمة المتسوقين
8
1500
12000
14
رئيس قسم التأجير
1
5000
5000
15
مسئول التأجير والتحصيل
2
3000
6000
16
رئيس قسم الدعاية
1
5000
5000
17
أخصائي علاقات عامة
2
3000
3000
18
أخصائي دعاية وتسويق
4
3000
12000
19
مدير إدارة الشؤون الإدارية والمالية
1
7000
7000
20
محاسب مبيعات
2
2000
4000
21
أخصائي عقود
1
5000
5000
22
أخصائي شؤون موظفين
1
3000
3000
23
معقب دوائر حكومية
1
3000
3000
24
أخصائي شؤون إدارية
1
3000
3000
25
مسؤول تنسيق هيئة الأمر
5
3000
15000
عدد الموظفين
89
الإجمالي الشهري
201000
اجـــــمالي الــرواتـــب الـسـنــوي
2412000
مكافات وعلاوات سنوية
588.000
الاجــــــــمــــــــــالـــي
3.000.000
2.
تكلفة فواتير الخدمات العامة :
تقدر تكلفة المشروع من المرافق والخدمات العامة (كهرباء/وقود/مياه/هاتف) حوالي 4,5 مليون.
3.
تكلفة المصروفات الإدارية والعمومية المتنوعة :
تقـدر المصروفات الإدارية والعمومية للمشروع موضوع الدراسة في حدود 100 ألف ريال.
4.
تكلفة التسويق والترويج والدعاية والإعلان :
تقدر المصاريف السنوية التي يتحملها المشروع بشأن تسويق وترويج أنشطته باستخدام وسائل الدعاية والإعلان المختلفة وفي الحدود التي تسمح بها القوانين المنظمة لأعمال الدعاية و تفاصيلها كما يلي :
الأدوات الإعلانية
القيمة
نشرات دعائية
50000
الإعلانات في الصحف والمجلات
30000
إعلانات طرق وشبكات وميجا كم وأسطح العمارات واللوحات الإلكترونية
500000
إعلانات في القنوات الفضائية والإذاعة
500000
الإعلانات في دليل الهاتف
30000
الإعلانات في الإنترنت ووجود موقع عن المجمع
30000
الإعلانات في فواتير الكهرباء
20000
المجلة شهرية تصدر عن المجمع
120000
رعاية الأنشطة الاجتماعية والمناسبات العامة
200000
توزيع العينات المجانية ومهرجانات التذوق
30000
كوبونات الخصم من المحلات الموجودة داخل المجمع
200000
المسابقات والسحوبات على هدايا
1000000
المعارض التجارية والأسابيع الترويجية والمعارض الفنية
300000
الرسائل البريدية
20000
العروض المسرحية والأنشطة الترفيهية
100000
الإجــــــــــــمــــــــــالي
3130000
5.
مصاريف الصيانة ومواد النظافة :
تبلغ التكلفة التقديرية لصيانة الأصول الثابتة للمشروع حوالي 300 ألفاً ريالاً شاملة لمواد النظافة التي يحتاجها المشروع.
6.
قيمة الاستهلاك السنوي :
الجدول أدناه يوضح قيمة الاستهلاك السنوي للعناصر التي سيتم استهلاكها :
البنود
القيمة الاصول
نسبة الإهلاك
الاستهلاك السنوي
السيارات
350.000
20%
70000
الأثاث والتجهيزات
460000
20%
92000
المعدات
380000
10%
38000
الأجهزة المكتبية
43000
10%
4300
حملة الافتتاح
1500000
25%
375000
الإجمالي
2383000
-
579300
و مما سبق يتضح في الجدول ادناه تفصيل مصاريف التشغيل السنوية للمشروع على الوجه التالي :
م
البيــــان
التكاليف السنوية
1
الأجور والمرتبات
3000000
2
تكاليف الخدمات العامة
4500000
3
المصروفات الإدارية المتنوعة
100000
4
مصاريف التسويق والإعلان والدعاية
3130000
5
نفقات الصيانة و النظافة
300000
6
نفقات التأمين
100000
7
الإهلاكات
579300
إجمالي مصاريف التشغيل السنوية للمشروع
11709300 ريال
7.
ايرادات المتوقع من المجمع:
وتعتبر الإيراد المستهدف للمشروع هي ( 16,2 مليون ريال ) تم الوصول اليهــا بعد تحديد سعر التأجير لكل المساحات الايجارية في الموقع ومقارنة أسعار التأجير بالمنطقة و تم عمل استقصاء على عدد كبير من المستأجرين و وجدنا رغبة كبيره منهم لتأجير في المجمع و استعداد كامل لتسديد قيمة الايجاري من الان هذا غير الحاجة الواضحة في السوق و لدى المستهلكين لهذا المشروع .
8.
المساحة التأجيرية في المجمع:
كان عامل تحقيق التكامل و التنوع في مرافق المشروع من الأهداف التي حرص المستثمرين على تحقيقها لتمثل مرفق يعمل على تحقيق كل عناصر الراحة واشباع الرغبات لمرتاديه فقد اشتمل المشروع على الكثير من الأنشطة التي تفتقدها المواقع المجاورة ووفق مستويات تلبي احتياجات الكثير من الطلبات وقد شملت المساحة الايجارية المرافق التالية:
المساحة الموجرة
عدد المحلات
متوسط المساحة
اجمالي المساحة
سوق المواد الغدائية
1
6500
6500
المحلات الرئيسية الشرقية
8
300
2400
المحلات الرئيسية الغربية
8
300
2400
المحلات الامامية
42
50
2100
المحلات الداخلية
80
40
3600
اكشاك على البوابة
28
9
252
صراف الالي داخلي
3
6
18
صراف الالي سيار
1
30
30
المركز الترفيهي
1
2300
2300
المحلات الرئيسية الشرقية
7
300
2400
المحلات الرئيسية الغربية
7
300
2400
المطاعم
6
40
240
المحلات الداخلية
114
50
5700
الاجــمــــــالــي
306
اجمالي المساحة
30340
9.
الايرادات التأجيرية للمجمع :
نوضح في الجدول المرفق الإيرادات السنوية المتوقعة عند كامل الطاقة التشغيلية للمشروع، وعلى أساس قيمة الإيجار المقترحة لتأجير مكونات المشروع ستبلغ 16,2مليون ريال سعودي سنوياً .. وحيث أن هذا المشروع هو مشروع عقاري، لذا فإن من المتوقع أن يتم إيجاره بالكامل ابتداء من السنة الأولى للتشغيل،
حيث سيتم التعاقد مع المستأجرين قبل مدة كافية من بداية تشغيله تجارياً و اثناء انشاء المشروع .
المساحة الموجرة
عدد المحلات
متوسط المساحة
اجمالي المساحة
ايجار المتر
الايجار الاجمالي
هايبر سيوبرماركت
1
6500
6500
400
2600000
المحلات الرئيسية الشرقية
8
300
2400
1000
2400000
المحلات الرئيسية الغربية
8
300
2400
1000
2400000
المحلات الامامية
24
50
1200
1500
1800000
المحلات الداخلية
114
40
4560
1200
5472000
اكشاك على البوابة
14
9
126
2500
315000
صراف الالي داخلي
2
6
12
8333
100000
صراف الالي سيار
1
30
30
5000
150000
المركز الترفيهي
1
2300
2300
300
690000
المطاعم
5
40
200
1500
300000
الاجــمــــــالــي
178
اجمالي المساحة
19728
1105.8
16227000
10.
التحليل المالي للمشروع :
يتميز المشروع بعدة مزايا قد تكون هي الأولى من نوعهــا في بالمدينة حيث أنه يتكون من عدة مناشط استثمارية ومن أبرزها وجود مجمع تجاري مغلق يطاهي المجمعات التجارية المتواجدة على مستوي مدن المملكة مما يسهم في جلب افضل الأسماء التجارية والوكالات العالمية للمدينة ، للاستثمار في جميع الفراغات الممكنة بالموقع لتحقيق العائد المثالي ، مع تقديم كافة الدعم المطلوب للمستأجرين وتشجيعهم لضمان نجاح فهم شركاء النجاح ، الالتزام بتنفيذ المشروع على افضل المواصفات العالمية للمجمعات المغطاة ، والتأكد من تطبيق معايير الجودة أثناء التنفيذ و بعد تشغيل المشروع .وبالتالي يمكن إجراء التحليل المالي للمشروع بهدف الوقوف على مدي جدوى المشروع تمهيداً لإتخاذ الخطوات اللازمة للتنفيذ عند ثبوت جدواه الاقتصادية.
أولاً- رأس المال المستثمر في المشروع:
قُدر رأس المال المستثمر للمشروع وفق التالي:
- رأس المال الثابت
121,133 مليون ريال.
- رأس المال العامل
لطبيعة المشروع تم احتسابه من ضمن مصاريف التأسيس وما قبل التشغيل.
- رأس المال المستثمر
121,133مليون ريال.
ثانياً- مصاريف التشغيل السنوية:
لقد قدرت المصاريف السنوية للمشروع بنحو 30,007,911 ريال منها 18,298,611 ريال لتشغيل الفندق و11,709,300 ريال لمقابلة تشغيل المجمع التجاري .
ثالثاً- الإيرادات التقديرية للمشروع:
لقد قدرت إيرادات المشروع بنحو 47,132,120 ريال وتفاصيلها على النحو التالي:-
- إيرادات الفندق = 30,905,120 ريال.
- إيرادات المجمع التجاري = 16,227,000 ريال.
رابعاً – المؤشرات الاقتصادية للمشروع:
أظهر التحليل المالي للمشروع جدواه الاقتصادية وذلك قياساً من المؤشرات التي سنستعرضها فيما يلي:
- متوسط صافي الربح السنوي = 17,124,209 ريال.
- معدل العائد الداخلي للمشروع IRR)) = 14,1%.
- فترة استرداد رأس مال = 5 سنوات و2 أشهر .
- معدل العائد على الاستثمـارات = 19,51% .
- نقطة التعادل المشروع = 64%.
خامساً– نتائج التحليل المالي للمشروع:
تشير نتائج التحليل والمؤشرات الاقتصادية بأن المشروع مجدي اقتصادياً مع التحفظ على الإيرادات التقديرية للمشروع .آخذين في الاعتبار وجود المشروع بمدينة تفتقد لمثل ذلك المشروع مع ارتفاع مستوي دخل الفرد بالمدينة .
عليه فإن الدراسة توصي بضرورة الاهتمام بالمشروع وذلك من خلال اتخاذ الإجراءات اللازمة تجاه تنفيذه.
1. الهدف
