دراسة أوليـة لجدوى الاقتصادية لمشروع
انشاء فندق 5 نجوم بمدينة مكه
المكرمة
 |
* مقدمة عامة تعريفية بالمشروع
الـمـقـدمـة:
المملكة
العربية السعودية من الدول ذات الخبرة العريقة في مجال الحج والعمرة وزيارة
الأماكن المقدسة ( السياحة الدينية ) حيث كانت تعتبر من أهم مصادر الدخل المحلي
والاقتصاد الوطني ، وبعد اكتشاف النفط في المملكة في أوائل القرن العشرين وازدياد
إنتاجه أصبحت المملكة من أهم الدول المنتجة والمصدرة له ، ومع ازدياد عائدات النفط
حدث تراجع للأهمية النسبية لعائدات السياحة الدينية حيث أصبحت عائدات النفط المصدر
الأساسي للدخل الوطني .
و
منذ عام 1974 يزور المملكة سنويا بين 700.000 إلى مليون حاج قاصدين الأماكن
المقدسة والتي يزورها أيضا وفي نفس الوقت سعوديون ومقيمون من داخل المملكة. وفي
عام 1997 انخفض عدد الحجاج إلى 500.000 حاج من مليون حاج في العام السابق. وفي
مارس 2000 بلغ عدد الحجاج من خارج المملكة حوال 1.3 مليون حاج و700.000 حاج من
داخل المملكة . ولقد شكل هذا الحد الأقصى للسعة الاستيعابية للأماكن المقدسة.
وينشط انفاق هؤلاء الحجاج خلال موسم الحج استثمارات القطاع الخاص في تجارة التجزئة
بمكة والمدينة. وتظل هذه المحلات نشطة أيضا خارج موسم الحج بسبب زوار العمرة.
لقد
انتعشت مجهودات زيادة الايرادات من النشاط السياحي الديني عندما تقرر في سبتمبر من
عام 1999م السماح للزوار المعتمرين زيارة مدن المملكة الأخرى. وفي بداية عام 2000
وافق مجلس الوزراء السعودي على الشروط والمبادىء الواجب الالتزام بها عند إصدار
تأشيرات السياحية للأجانب وذلك لتمكين الوكالات السياحية من تنظيم رحلات جماعية
للزوار. ويتوقع أن يصل عدد زوار المملكة بتأشيرات من هذا النوع لحوالي 3 ملايين
شخص بين عام 2000-2004. ويقدر العائد المادي من ذلك بحوالي 10 مليار ريال سعودي ،
و يمكن تقسيم مجالات السياحة الدينية في المملكة إلى 3 مجالات:
§ الحجاج
.
§ الزوار
كبار الشخصيات و ضيوف الدولة .
§ السياح
الآخرين من دول مجلس التعاون الخليجي ومن داخل المملكة.
أولاً:
مـوقـع المشروع:
يقع
المشروع في الجهة الجنوبية من الحرم المكي الشريف على القطعة رقم 107 من مخطط لجنة
تطوير الساحات و الخدمات المحيطة بالحرم المكي الشريف بجوار ابراج شركة مكة
للتعمير و مساحتها الإجمالية 780 م2 من أراضي المنطقة المركزية بمكة المكرمة ولا
يفصله عن الحرم النبوي سوى 90 متراً و هي ارض تقع في افضل بقاع الارض في مسقط راس
رسول الله صلى الله عليه و سلم و مهد الاسلام وقبلة المسلمين .
و
تم التفاوض على شراء الارض من المالك بسعر اجمالي و قدرة 120 مليون ( مائة وعشرة مليون ريال ) يضاف
عليها سعي الشراء مبلغ و قدرة 5.5 مليون ريال ليكون اجمالي قيمة الشراء 125.5
مليون ريال .
ثانياً:
الاستخدامات، وتفاصيلها، ومساحاتها:
بعد
عملية المفاضلة بين البدائل التي تم طرحها؛ فقد تم الاستقرار على أن تكون مكونات
المشروع وفقا للتصورات التالية:
1 - الفندق:
فندق
من فئة خمس نجوم يشغل مساحة 650 متر مربع لدور الواحد وبمجموع 10000 متر
مربع، ويحتل الجزء العلوي من البرج و يبدا من الدور الحادي العاشرالى الدور الخامس
و العشرون .
2
- الشقق السكنية:
تتكون
من شقق سكنية مفروشة فاخرة مخصصة للبيع بأسلوب البيع عن طريق المشاركة بالوقت (Time
Share ) تبدا من الدور الثاني حتى الدور العاشر و تحتل الجزء السفلي من
برج المشروع إجمالية 5000 متر مربع .
3 – الاستراحات
العلوية (السطح):
الاستغلال
المقترح لسطح المبنى سيركز على الاستعمالات التالية:
- جلسات عائلية مفتوحة مطلة على الحرم : 500
متر .
- مطاعم ومحلات مقاهي :
180 متر .
4- المركز التجاري
(الدور الأرضي+ الميزانيين ) :
وهو
مخصص محلات تجارية متعددة ومختلفة الأنشطة وعلى كامل المساحة الإجمالية للأرض
وستحتل المحلات حوالي 80% من الدور الأرضي و 100 % من مساحة الميزانيين و إجمالي
المساحة الإيجارية لكامل المركز التجاري 1400
متر وباقي من مساحة الدور عبارة عن مدخل الفندق و ممرات ومرافق عام (كدورات
المياه.. إلخ ) .
5- استقبال الفندق و
المطاعم :
تم تخصيص الدور الاول ليحتوي بهو استقبال
الفندق و الشقق المفروشة و عناصر تجارية و مطاعم يستفيد منها زوار المشروع بنفس
الوقت تعمل على اكمال انشطة الفندق و الشقق و ستكون للمطاعم عالمية و بعض المحلات
الراقية ببهو الفندق و تعمل هذه الانشطة بمجملها على خلق روح جديدة للمشروع و
تحتوي على ما يلي :
1- مطاعم
عالمية : تم التركيز على اضافتها لتكون عنصر مهم من عناصر الجذب لزوار المشروع فتم
وضع مواقع مميزة تخصص لتكون ساحة مطاعم بالمواصفات التى تحددها الشركات العالمية و
منطقة لجلسات .
2- محلات تجارية : تم وضع
محلات تجارية في بهو الاستقبال بعدد 5 محلات تجاريه و مساحتها الاجمالية 50 متر
مربع تخصص لانشطة الخفيفة لخدمة الزوار و المعتمرين .
6-
مناطق خضراء ونخيل و جلسات سيتم تخصيص اكبر مساحة ممكنة لتكون مناطق خضراء و جلسات
و نوافير و اشجار لتكون متعة لناظرين في
كل الادوار.
7
– قبو من ثلاث طوابق يخصص دورين لمواقف و طابق يخصص لخدمات الفندق و الشقق و
المطاعم .
ثالثاً:
تقسيم المساحة حسب الوحدات، ومساحة الوحدة:
أ
- المساحة المخصصة للفنادق: اجمالي مساحة
الادوار (10000 متر مربع) المساحة الصافية
(11550متر مربع) الغرف والأجنحة:
|
معدل متر للغرفة/الجناح
|
مساحتها الإجمالية بالمتر المربع
|
عدد الغرف/الأجنحة
|
غرفة / جناح
|
|
16
|
1120
|
70
|
سرير واحد
|
|
22.5
|
2025
|
90
|
سريرين
|
|
25
|
1000
|
40
|
ثلاث أسرة
|
|
40
|
1200
|
30
|
جناح صغير
|
|
55
|
825
|
15
|
جناح متوسط
|
|
70
|
700
|
10
|
جناح كبير
|
|
-
|
6870
|
435
|
المجمـوع
|
ب- المساحات المخصصة للمركز التجاري : إجمالي المساحة
المخصصة للمركز التجاري (1400 متر مربع) وهده المساحة هي المساحة الصافية للمحلات
التجارية
|
المساحة الإجمالية (م2)
|
عدد الوحدات
|
متوسط مساحة الوحدة
|
الدور
|
|
660
|
22
|
30
|
الدور الأرضي
|
|
740
|
22
|
30
|
الدور الميزانين
|
|
4562
|
49
|
-
|
الإجمالي
|
جـ - شقق سكنية
مفروشة مخصصة للبيع (بالوقت ): (5000متر
مربع) وصافي المساحة المستغلة والمتاحة للتأجير (3500 ) تفصيلها كما يلي :
|
المساحة الإجمالية (م2)
|
عدد الوحدات
|
متوسط مساحة الوحدة
|
الدور
|
|
450
|
9
|
50
|
الدور الثاني
|
|
450
|
9
|
50
|
الدور الثالث
|
|
450
|
9
|
50
|
الدور الرابع
|
|
450
|
9
|
50
|
الدور الخامس
|
|
420
|
6
|
70
|
الدور السادس
|
|
420
|
7
|
70
|
الدور السابع
|
|
400
|
4
|
100
|
الدور الثامن
|
|
400
|
4
|
100
|
الدور التاسع
|
|
500
|
2
|
250
|
الدور العاشر (فلتين )
|
|
3940
|
59
|
-
|
الإجمالي
|
د – المطاعم و
استقبال الفندق بالدور الاول : (650 متر
مربع) وصافي المساحة المستغلة والمتاحة للتأجير ( 4354 م2 ) تفصيلها كما يلي :
|
المساحة الإجمالية (م2)
|
عدد الوحدات
|
متوسط مساحة الوحدة
|
الدور
|
|
400
|
4
|
100
|
مطاعم وجلسات
|
|
50
|
5
|
10
|
محلات تجارية
|
|
200
|
1
|
200
|
بهو و استقبال الفندق و الشقق
|
|
650
|
10
|
الاجـــمـــــالـــــي
|
|
رابعاً:
مجموع المساحة المبنية في المشروع:
وبذلك يكون عدد الوحدات المقترح في المشروع
والمساحة الخاصة بها على النحو التالي:
|
مجموع مساحات الوحدات
|
العدد
|
النوع
|
|||
|
6870
|
435
|
غرف فندقية
|
|||
|
3940
|
59
|
شقق سكنية للبيع (بنظام الوقت)
|
|||
|
4562
|
49
|
محلات تجارية
|
|||
|
650
|
10
|
بهو الفندق و المطاعم
|
|||
|
16022
|
435
|
المجمـوع
|
|||
أما إجمالي المساحة المبنية فهي:
|
|||||
|
المساحة الإجمالية (متر مربع)
|
الأنشطة
|
||||
|
5000
|
شقق سكنية للبيع (بنظام الوقت)
|
||||
|
10000
|
غرف وأجنحة فندقية
|
||||
|
1400
|
المحلات التجاريه
|
||||
|
650
|
بهو الفندق و المطاعم
|
||||
|
2100
|
قبو المواقف و خدمات 3 ادوار
|
||||
|
19150
|
الإجـمــــالــــي
|
||||
|
*
تـحـلـيـل أولــي لتكاليف
المشروع
الإنشائية والتشغيلية
أولاً:
تحليل تقديرات تكاليف المشروع الإنشائية والتجهيزات:
باضافة
الى قيمة شراء الارض التي تبلغ 125.5 مليون ريال فمن المتوقع أن تكون تقديرات
التكلفة حسب نوع البناء وشروطه في المنطقة و المتعارف عليها على النحو التالي:
|
2000 ريال / متر
|
شقق سكنية للبيع (بالوقت)
|
|
2500 ريال / متر
|
بهو الفندق و المطاعم و الجلسات
|
|
3000 ريال / متر
|
غرف وأجنحة فندقية فاخرة (5 نجوم)
|
|
1000 ريال / متر
|
محلات تجارية
|
|
1500 ريال / متر
|
مواقف سيارات تحت الأرض
|
وبذلك تكون تكلفة المشروع على النحو
التالي:
|
المساحة الإجمالية ( م2)
|
الأنشطة
|
|
5000
|
شقق سكنية للبيع (بنظام الوقت)
|
|
10000
|
غرف وأجنحة فندقية
|
|
1400
|
المحلات التجاريه
|
|
650
|
بهو الفندق و المطاعم
|
|
2100
|
قبو المواقف و خدمات 3 ادوار
|
|
19150
|
الإجـمــــالــــي
|
|
القيمة الإجمالية
|
المساحة الإجمالية (م2)
|
الأنشطة
|
|
12500000
|
5000
|
شقق سكنية للبيع (بنظام الوقت)
|
|
30000000
|
10000
|
غرف وأجنحة فندقية
|
|
1400000
|
1400
|
المحلات التجارية
|
|
1625000
|
650
|
بهو الفندق و المطاعم
|
|
3150000
|
2100
|
مباني المواقف و الخدمات تحت الأرض (3
أدوار)
|
|
150000
|
300
|
اعمال تنسيق الموقع العام و التبليط و
الرصف
|
|
48825000
|
19450
|
الإجـمــــالــــي
|
** ملحوظة:
(1)
تخضع هذه التكلفة لهامش تغيير نسبي خصوصا في الغرف الفندقية والفلل إذ أن عمليات التشطيب والتجهيز لمرافق الفندق من شأنها
أن ترفع التكلفة.
(2)
تشتمل التكاليف المذكورة على جميع تكاليف الدراسات، والأعمال الهندسية، والمخططات والإشراف
الهندسي.
(3)
لا تشتمل التكاليف المذكورة الثاتيث و الديكورات لمحلات التجارية و المطاعم حيث
سيتم تاجيرها بعد الانتهاء من الانشاءات .
تكلفة
التجهيزات الإضافية:
|
التكلفة التقريبية
|
أنواع التجهيزات
|
|
2000000
|
المصاعد الخاصة بالمبنى
|
|
300000
|
تجهيز السطح
|
|
500000
|
تجهيزات صالات الاستقبال وأثاثها
وديكورها
|
|
400000
|
تجهيزات المطعم والمطبخ للفندق
|
|
500000
|
تجهيزات الشقق المفروشة
|
|
15000
|
تجهيزات قسم الصيانة
|
|
50000
|
تجهيزات مواقف السيارات
|
|
3765000
|
مجموع التكلفة
|
الأثاث:
|
الإجمالي بالريال
|
ريال بالوحدة
|
العدد
|
الأثاث
|
|
2000000
|
10.000
|
200غرفة
|
أثاث الغرف الفندقية
|
|
7000000
|
30.000
|
235جناح
|
أثاث الأجنحة الفندقية
|
|
1000000
|
250.000
|
4
|
أثاث وتجهيزات البهو و المطاعم
|
|
2360000
|
40000
|
59 شقة
|
أثاث الشقق (للبيع بالوقت )
|
|
12360000
|
مجموع تكلفة الأثاث
|
|
|
توزيع التكلفة
الإجمالية حسب أقسام المشروع (بالالف ريال ):
|
المجموع
|
التجهيزات
|
الأثاث
|
المباني
|
الأنشطة
|
|
14860000
|
0
|
2360000
|
12500000
|
الشقق السكنية بنظام الوقت
|
|
39000000
|
0
|
9000000
|
30000000
|
الفندق
|
|
1400000
|
0
|
0
|
1400000
|
المحلات التجارية
|
|
2625000
|
0
|
1000000
|
1625000
|
بهو الفندق و الاستقبال و المطاعم
|
|
3150000
|
0
|
0
|
3150000
|
القبو ( مواقف و خدمات )
|
|
3765000
|
3765000
|
0
|
0
|
اعمال التجهيزات العامة
|
|
150000
|
150000
|
0
|
0
|
اعمال التبليط والرصف و التجهيزات
الإضافية
|
|
64950000
|
3915000
|
12360000
|
48675000
|
المجموع
|
اجــمـالـي
تـكـالـيـف انــشــاء المـشـروع = 64.950.000 ريال
اجــمـالي شــــــــــــــراء
الارض = 125.500.00 ريال
اجــمـالي الـتـكــالـيـف
الاســتـثـمـارية = 190450000 ريال
ثانياً:
تحليل تقديرات تكاليف التشغيل الكلية
أ) الاستهلاكات السنوية لأصول المشروع
|
تكلفة
الاستهلاك السنوي
|
الأصل
|
نسبة
الاستهلاك
|
التكلفة
|
|
أثاث الشقق المباعة بالوقت
|
2360000
|
20.00%
|
|
|
الفندق
|
45000000
|
5.00%
|
|
|
تجهيزات المطعم الخاص بالفندق
|
4000000
|
20.00%
|
|
|
أثاث الغرف الفندقية
|
3590000
|
25.00%
|
|
|
أثاث الأجنحة الفندقية
|
2490000
|
25.00%
|
|
|
أثاث صالات الاستقبال للفندق
|
2500000
|
25.00%
|
|
|
التجهيزات
|
500000
|
20.00%
|
|
|
المحلات التجارية والميزانين
|
27,207,000
|
5.00%
|
|
|
مجموع تكلفة الاستهلاك السنوي
|
27,229,750
|
||
ب)
الأجور والرواتب السنوية للجهاز الإداري للمشروع
عدد الأفراد حسب الوظائف في مرافق المشروع
|
المجموع
|
مبيعات الشقق والفلل
|
مواقف السيارات
|
المرافق والسطح
والسوق التجاري والمطعم
|
الشقق
|
الفندق
|
|
|
25
|
3
|
1
|
15
|
2
|
4
|
الجهاز الإداري
|
|
44
|
0
|
0
|
0
|
14
|
30
|
خدمات الغرف
|
|
17
|
1
|
0
|
0
|
6
|
10
|
خدمات المطعم
|
|
13
|
0
|
1
|
4
|
3
|
5
|
خدمات الصيانة
|
|
12
|
2
|
2
|
3
|
2
|
3
|
الإدارة المالية
|
|
11
|
2
|
0
|
4
|
3
|
2
|
التسـويــق
|
|
8
|
0
|
0
|
2
|
3
|
3
|
المشتريـــات
|
|
5
|
0
|
0
|
1
|
2
|
2
|
العلاقات العامة
|
|
3
|
0
|
0
|
1
|
1
|
1
|
الدعاية والإعلان
|
|
15
|
2
|
2
|
7
|
4
|
0
|
عمـال عاديين
|
|
7
|
2
|
0
|
5
|
0
|
0
|
إدارة الأنشطة الفرعية
|
|
160
|
12
|
6
|
42
|
40
|
60
|
المجموع
|
متوسط الأجر الشهري
حسب نوع الوظيفة:
|
شهريا
|
10000ريال
|
الجهاز الإداري (مدير الفندق)
|
|
=
|
1000ريال
|
خدمات الغرف
|
|
=
|
5000 ريال
|
إدارة المطعم
|
|
=
|
800 ريال
|
عمال المطعم
|
|
=
|
6000ريال
|
الإدارة المالية
|
|
=
|
7000ريال
|
الدعاية والإعلان
|
|
=
|
7000 ريال
|
التسويق
|
|
=
|
800 ريال
|
العمالة العادية
|
|
=
|
2000ريال
|
الصيانة
|
مجموع
التكلفة : 160 × 3000 ريال تقريبا في المتوسط × 12 شهر× 125%(بدلات)= 7.200.000
ريال
ج)
مصاريف التشغيل السنوية:
|
المجموع
|
المواقف
|
المرافق والمطعم
|
الشقق الفندقية
|
الفندق
|
|
|
6.618.000
|
768.000
|
1.250.000
|
3.000.000
|
1.600.000
|
كهرباء
|
|
445.000
|
-
|
20.000
|
300.000
|
125.000
|
ماء
|
|
50.000
|
-
|
8.000
|
12.000
|
30.000
|
وقود
|
|
198.000
|
-
|
8000
|
50.000
|
140.000
|
مطبوعات
|
|
1.130.000
|
-
|
480.000
|
250.000
|
400.000
|
دعاية وإعلان
|
|
630.000
|
-
|
300.000
|
150.000
|
180.000
|
هدايا تذكارية
|
|
1.185.000
|
-
|
185.000
|
400.000
|
600.000
|
مواد نظافة
|
|
3.146.750
|
276.750
|
920.000
|
750.000
|
1.200.000
|
صيانة عامة
|
|
2.565.625
|
-
|
-
|
1.236.625
|
1.329.000
|
مواد غذائية مشتريات للمطعم
|
|
300.000
|
-
|
10.000
|
120.000
|
170.000
|
غـــــاز
|
|
285.000
|
-
|
20.000
|
125.000
|
140.000
|
بريد وبرق وهاتف
|
|
16.553.375
|
1.044.750
|
3.201.000
|
6.393.625
|
5.914.000
|
المجموع
|
* لم يتم اضافة تكاليف التشغيل السنوي لحديقة
الصافية حيث سيتم تاجيرها بالكامل .
ومن ذلك يتضح أن
مجموع تكاليف التشغيل الكلية السنوية:
|
مجموع الاستهلاكات السنوية لأصول المشروع
|
27,229,750 ريال
|
|
مجموع أجور ورواتب الجهاز الإداري للمشروع السنوية
|
7.200.000 ريال
|
|
مجموع مصاريف التشغيل السنوية
|
16.553.375 ريال
|
|
مجموع الإيجارات السنوية للأراضي
الحديقة و المركز
|
773.850 ريال
|
|
المجموع
|
51.756.975 ريال
|
*
تحليل أولي تقديري لإيرادات المشروع
السنوية
وإيرادات البيع وأرباح المشروع
مقدمة
مقدمة
من
المعلوم أنه بالإضافة إلى مستوى الأجور السائدة في المنطقة أو سعر البيع الممكن أن
تباع به الوحدات السكنية فإن الكثير من
العوامل تؤثر بشكل مباشر في تسعيرة البيع للشقة أو إيجار الغرفة الفندقية وكيفية
تسويق مرافق المشروع المختلفة ومن بين أهم العوامل التي تؤثر بشكل مباشر أو غير
مباشر في حجم الإيرادات هي:
* التصميم العام للمشروع.
* مدى ملائمة مساحة الوحدات لمتطلبات العملاء .
* مستوى التشطيب والتأثيث .
* نوع ومستوى الخدمة.
* استراتيجية التسويق المتبعة.
* مؤهلات وخبرات العاملين.
* مستوى تجهيزات المرافق العامة بالمشروع.
* شروط البيع.
* توفر المرافق.
ومن
هذا المنطلق؛ فقد تم تحديد إيرادات المشروع بشكل عام على أساس نظرة شمولية عامة
على جميع هذه العناصر بحيث تم افتراض أن يكون مستواها متوسطاً.
**
ملحوظة: مما سيكون عاملاً مهماً في نجاح المشروع هو تميزه الفريد والوحيد بما يلي:
1) وجاهة
المشروع، نظراً لوجود إدارات حكومية هامة به، وهي مقر اللجنة المركزية لتطوير
الحرم النبوي، ومقر بلدية الحرم، وفرع للهلال الأحمر، وفرع للدفاع المدني.
2) مرور
قطار (المنوريل) من خلاله (في قلب المشروع) سواءً خط (الحرم – المطار) أو خط
(الحرم السياحي والثقافي)
3) الحصول على بعض
الاستثناءات في تمييز التصميم الخارجي للمبنى، بسبب وجود الدوائر الحكومية ومقر
اللجنة، خلافاً للنمط السائد والمتشابه في المنطقة، نظراً لصرامة اللجنة المركزية
في تنفيذ المستثمرين لتصميم واحد فقط معتمد لديها.
أولاً:
إيرادات وأرباح بيع الفلل والشقق بنظام
الوقت:
لقد تم اقتراح أسلوب بيع الشقق والفلل
بنظام الوقت، وسيركز هذا الأسلوب على بيع 761 شقة ، 2 فيلا وهي صممت بالفعل لهذا الهدف ويعتبر هذا الأسلوب
من أساليب البيع العالمية ويتبع هذا الأسلوب عادة عندما يشهد أحد المرافق أو
المواقع كثافة عالية من الزائرين ولفترات قصيرة وكذلك عندما تكون تكلفة شراء
العقار بالكامل باهظة وتتمثل المزايا التي يحققها نظام البيع بالوقت في النقاط التالية:
-
التوسع في تسويق
الوحدات محليا ودولياً.
-
إمكانية شراء جزء من
وحدة سكنية .
-
توافق عمليات الشراء
مع إمكانيات العميل .
-
حرية العميل في
اختيار الوقت الملائم .
-
يمكن للعميل إعادة
استثمار الوحدة المشتراة في الوقت الذي لا يريد استغلاله ، أي أنه يمكن أن يكون
هذا الشراء مصدر دخل للعميل.
-
مشاركة جهات عالمية
متخصصة كثيرة في تسويق وحدات المشروع.
** ملحوظة: تم اعتماد فترات بيع
الوحدات حسب التقويم الهجري حيث أن السنة الهجرية تساوي 355 يوما و بما أن المناسك
الدينية تتبع التقويم الهجري فسيتم تقسيم السنة طبقا لمدى كثافة الزائرين خلال
أيام السنة و قد تم الاستناد في تقييم أسعار الوحدات سواءً كانت شقق أو فلل إلى:
1- معدلات
الأجور السائدة في الفنادق والشقق الفندقية القائمة في المنطقة
2- أنواع
ومستويات الوحدات في المشروع في ضوء مواصفات الوحدات المجاورة.
3- الإحصائيات
الرسمية عن عدد الزوار و مواسم القدوم
4- تم
مراعاة كلفة الشقة أو الفيلا بجميع فئاتها على العميل بجميع فئاته بحيث أنه لو لم
يسكنها واستثمرها فسيكون عائدها السنوي عليه يتراوح بين 18-22% سنوياً من رأس
ماله المدفوع مقابل هذه الوحدة، وهذا يعني أن سعرها مغر جداً لجميع الفئات.
|
الأشهر
|
الفترات الزمنية
|
سعر المتر2
|
شقة
|
فيلا
|
|
|
50 متر
|
550 متر
|
||||
|
محرم
|
1-15-
|
750
|
37.500
|
412.500
|
|
|
16-30
|
625
|
31.250
|
343.750
|
||
|
صفر
|
1-15-
|
625
|
31.250
|
343.750
|
|
|
16-30
|
625
|
31.250
|
343.750
|
||
|
ربيع الأول
|
1-15-
|
750
|
37.500
|
412.500
|
|
|
16-30
|
625
|
31.250
|
343.750
|
||
|
ربيع الثاني
|
1-15-
|
625
|
31.250
|
343.750
|
|
|
16-30
|
625
|
31.250
|
343.750
|
||
|
جمادى الأول
|
1-15-
|
750
|
37.500
|
412.500
|
|
|
16-30
|
750
|
37.500
|
412.500
|
||
|
جمادى الثاني
|
1-15-
|
800
|
40.000
|
440.000
|
|
|
16-30
|
800
|
40.000
|
440.000
|
||
|
رجب
|
1-15-
|
900
|
45.000
|
495.000
|
|
|
16-30
|
900
|
45.000
|
495.000
|
||
|
شعبان
|
1-15-
|
950
|
47.500
|
522.500
|
|
|
16-30
|
950
|
47.500
|
522.500
|
||
|
رمضان
|
1-10
|
1000
|
50.000
|
550.000
|
|
|
11-20
|
1600
|
80.000
|
880.000
|
||
|
21-30
|
2100
|
105.000
|
1.155.000
|
||
|
شوال
|
1-15-
|
800
|
40.000
|
440.000
|
|
|
16-30
|
800
|
40.000
|
440.000
|
||
|
ذي القعدة
|
1-15-
|
1000
|
50.000
|
550.000
|
|
|
16-30
|
1500
|
75.000
|
825.000
|
||
|
ذي الحجة
|
1-15-
|
1000
|
50.000
|
550.000
|
|
|
16-30
|
1200
|
60.000
|
660.000
|
||
|
الإجمــــالــــي
|
23050
|
1.152.500
|
12.677.500
|
||
في ضوء تلك الحقائق
فإن تقديرات إيرادات الوحدات المباعة بنظام الوقت سيكون على النحو التالي :
|
مجموع بيع الشقق بنظام الوقت
|
|||
|
الفئة
|
سعر الشقة
|
عدد الشقق
|
المجموع (ريال)
|
|
شقق
|
1.152.500
|
761
|
877.052.500
|
|
فلل
|
12.677.500
|
2
|
25.355.000
|
|
المجموع
|
763
|
902.407.500
|
|
* أرباح الشقق:
877.052.500
(عوائد البيع) – 166.880.000
(كلفة الشقق) = 710.172.500 ريال
* أرباح الفلل:
25.355.000(عوائد
البيع) – 5.600.000(كلفة
الفلل) = 19.755.000 ريال
إجمالي
أرباح عمليات البيع للشقق والفلل = 729.927.500
ريال
§
الارباح لاتشمل ارباح
المصاريف التشغلية مدة ايجار الارض 25 سنة .
§
و بما ان مصاريف
التشغيل سيتحملها المشتري فيمكن اعتبار الارباح صافية.
ثانياً:
الإيرادات والأرباح السنوية لعناصر المشروع الأخرى:
أما
مرافق المشروع الأخرى فسيتم إدارتها وتشغيلها بشكل مباشر من قبل المستثمرين
وبالاستعانة ببعض الأسماء العالمية في مجال تشغيل الفنادق وإدارتها ومتخصصين في
مجال إدارة المرافق الرياضية والصحية، وستكون إيراداتها وأرباحها على النحو
التالي:
أ) إيرادات
الفنـــدق:
1) الغرف الفندقية:
أيام الذروة:
359 غرفة × 550 ريال
× 45 يوم × 85% نسبة اشغال= 7.552.462 ريال
أيام متوسطة :
359 غرفة × 270 ريال
× 115 يوم × 60% نسبة اشغال = 6.688.170 ريال
أيام عادية :
359 غرفة × 150 ريال
× 100 يوم × 45% نسبة اشغال = 2.423.250 ريال
مجموع إيراد غرف
الفندق : 16.663.882 ريال
2) إيراد الأجنحـــة
:
الجناح الصغير: 40 × 650 × 300 × 40% =
3.120.000
الجناح المتوسط: 25 × 850 × 300 × 40% = 2.550.000
الجناح الكبير : 18 × 1300 × 300 × 40% = 2.808.000
مجموع إيراد الأجنحة:
= 8.478.000 ريال
3) إيــراد مطعم
الفنــدق :
443 غرفة وجناح × 300
وجبتين × 38.307 ريال / وجبة =
10.182.126ريال
مجموع إيرادات الفندق
= 35.324.008 ريال
ب) الايرادات
التقديرية للمرافق :
|
800.000 ريال
|
النادي الصحي والرياضي
|
|
500.00 ريال
|
نادي رجال الإعمال
|
|
750.000 ريال
|
صالة الاحتفالات
|
|
1.200.000 ريال
|
المطـاعــم
|
|
3.000.000 ريال
|
محلات الكوفي شوب
|
|
6.250.000 ريال
|
تقديرات صافي أرباح للمرافق الميزانين والحديقة
|
إيرادات وأرباح السوق
التجاري:
|
= 290000 ريال
|
29 × 10000
|
محلات القبو
|
|
= 5.543.000
ريال
|
241 × 23000
|
محلات الدور الارضي
|
|
= 4.086.000 ريال
|
227 × 18000
|
محلات الدور
الميزانين
|
|
= 4.260.000 ريال
|
28 × 15000
|
محلات الدور الاول
|
|
14.179.000 ريال
|
مجموع إيراد المحلات التجارية
|
|
هـ) إيرادات مواقف السيارات :
الطاقة الاستيعابية : 600 سيارة .
يخصم سيارات المشروع
والإدارات الحكومية : 200
الصافي : 400
نسبة الأشغال
المتوقعة : 40% من أيام السنة
عدد الساعات اليومية
المستغلة : 8 ساعات .
معدل أجر الساعة : 1 ريال
الإيراد : 400 × 142
يوم × 8 ساعات × 1 ريال / ساعة = 454400 ريال
و) إيرادات استغلال السطح:
§ الجلسات
العائلية : 180000 ريال
§ ملاعب
الأطفال : 135000 ريال
مجموع ايرادات
السطح = 315.000
ريال
ز) ايرادات تاجير صراف الالي سيار و تابث و للوحات اعلانية و رسوم خدمات
المحلات :
§ الصراف
الالي : 300.000 ريال
§ للوحات
اعلانية : 300.000 ريال
§ رسوم
خدمات للمحلات
: 373.190 ريال
مجموع ايرادات
السطح = 973.190
ريال
إجمالي الأيرادات
السنوية لعناصر المشروع المخصصة للتأجير أو التشغيل، كما يلي:
|
ريال
|
عناصر الأرباح
|
|
35.324.008
|
أرباح الفندق (الغرف والأجنحة) و المطعم
|
|
6.250.000
|
أرباح المرافق
|
|
14.179.000
|
أرباح المحلات التجارية
|
|
454.400
|
أرباح مواقف السيارات
|
|
315.000
|
أربــــــاح استغلال السطح
|
|
56.522.408
|
مجموع الأرباح
|
المؤشرات الاقتصادية
:
اجمالي ايرادات
الفندق و باقي عناصر المشروع ماعد الشقق السكنية = 57.495.598 ريال
اجمالي
التكاليف الاستثمارية للفندق وباقي عناصرالمشروع ماعد الشقق السكنية=
157.720.000ريال
مصاريف التشغيل للفندق
وباقي عناصرالمشروع ماعد الشقق السكنية = 29.909.500 ريال
اجمالي ارباح الفندق
و باقي عناصر المشروع ماعد الشقق السكنية = 27.586.098 ريال
العائد على راس المال
= 17.5%
فترة استراد راس
المال = 4 سنوات
تحليل حساسية المشروع
:
1- في
حالة انخفاض الايرادات بنسبة 10 %
الايرادات
= 51.746.038 ريال
مصاريف
التشغيل = 29.909.500 ريال
اجمالي
ارباح الفندق = 21.836.538 ريال
العائد
على راس المال = 14 %
فترة
استراد راس المال 4.7 سنوات
2- في
حالة ثبات الايرادات و زيادة مصاريف التشغيل بنسبة 10 % :
الايرادات
= 56.522.408 ريال
مصاريف
التشغيل = 32.900.450 ريال
اجمالي
ارباح الفندق = 23.621.958 ريال
العائد
على راس المال = 15 %
فترة
استراد راس المال 6.6 سنوات
ثالثاً:
الإيرادات والأرباح السنوية لتشغيل الشقق المباعة بنظام المشاركة الوقتية :
سيتم
تشغيل الشقق و الفيلات المباعة بنظام المشاركة الوقتية بواسطة شركة مخصصة لادارة
مثل هذه المشاريع و ايراداتها من خلال قيمة رسوم الخدمات التى تستحصل من المستفدين
من هذا النظام بواقع 80 ريال عن كل يوم يتم فيه استغلال الغرفة مقابل اعمال
الصيانة والتشغيل و النظافة و الخدمات التى ستكون مشابهه للخدمات الفندقية الراقية
و مصاريف و تكلفة المياه و الكهرباء وستكون إيراداتها وأرباحها على النحو التالي:
رسوم الخدمات = 80 ريال / يوم .
اجمالي
رسوم الخدمات = 80 ريال / يوم×300 يوم×عدد الوحدات 763
= 18.312.000 ريال
إيراد
المطعم : 763 وحدة سكنية × 65% × وجبتين ×25 ريال × 300 يوم = 7.439.250
ريال
اجمالي
ايرادات تشغيل الوحدات السكنية = 25.751.250 ريال
اجمالي الاستهلاكات
لاجمالي الواحدات السكنية المباعة = 14,680,000 ريال
اجمالي رواتب و تكلفة
الموظفين = متوسط الراتب 3000 ريال × 40 موظف × 12 شهر
=1.440.000 ريال
المصروفات
التشغلية و تكاليف الصيانة = 6.393.625
ريال
حصة الشقق من ايجار
الارض = 222.840 ريال
اجمالي تكلفة تشغيل
الوحدات السكنية المباعة = 22.736.465 ريال
صافي
ارباح تشغيل الوحدات السكنية = 25.751.250 – 22.736.465 = 3.014.785 ريال
نسبة
عائد تشغيل الوحدات السكنية الى تكلفة التشغيل = 12 %
** ملحوظة هامة:
’’بالمقارنة.. يتضح أن نسبة الأرباح
الناتجة عن بيع الشقق والفلل عالية جداً بالمقارنة مع أرباح التشغيل للعناصر
الأخرى القليلة نسبيا، مما يدعو إلى التساؤل: لماذا لا يتم تحويل الفندق والشقق
الفندقية إلى شقق وفلل للبيع؟!
والجواب: إن الفندق فئة الخمس نجوم،
والشقق الفندقية الراقية هامة جداً لرفع مستوى وجاهة المشروع بشكل عام، وإعطاء قوة
تسويقية عالية لوحدات الشقق والفلل المخصصة للبيع؛ نظرا لمجاورتها لهذا الفندق،
وإعطاء انطباع عام بالفخامة والتميز لهذه الوحدات.
أي بمعنى آخر.. أن وجود الفندق الراقي
والشقق الفندقية عالية المستوى هما سبب مباشر لارتفاع أرباح بيع الشقق والفلل،
وكذلك سرعة تسويقها.‘‘
رابعاً:
الإيرادات والأرباح السنوية لتأجير حديقة الصافية :
اجمالي ايرادات تاجير
حديقة الصافية بالكامل = 2.100.000 ريال
اجمالي
التكاليف الاستثمارية لحديقة الصافية بالكامل = 8.325.000 ريال
مصاريف التشغيل (
الاستهلاك فقط + الايجار ) = 832.500 + 216.750
= 1.049.250 ريال
اجمالي ارباح حديقة
الصافية بالكامل =2.100.000 - 1.049.250=1.050750
ريال
العائد على راس المال = 12.6%
فترة استراد راس
المال 8 سنوات
