الـــــــدراســــــــــــــات الــــــعــــــــقاريــــــة
اعداد : مهندس احمد بن صالح الوكيل
ادارة الاملاك العقارية
التعريف : تعنى ادارة الاملاك ادارة العقارات لتحقيق اكبر عائد ممكن .
الوصف : و تطورت ادارة الاملاك بالوقت الحالي بسبب توفر اجهزة الاتصالات الحديثة وكذلك اجهزة الحاسب الالى فقد كان من الصعب في الماضي ان يتولى أي مستثمر ادارة املاك تكون خارج مدينته لصعوبة الاتصال و متابعة هده العقارات اما بالوقت الحالي اصبح من السهل على المستثمر ان يتولى ادارة أي عقارات باي دوله كانت .
و من اهم عناصر ادارة الاملاك ما يلي :
1- الاساليب المحسابيه :
ان المعرفة الاساسية باساليب المحاسبية من الشروط اللازمة لمن يرغب في معرفة ادارة الاملاك و تحيق نجاح بها حيث يجب تسجيل كل مدخولات العقار و المصروف عليه في دفاتر نظامية و ان تعمل مزانية سنوية توضح الارباح و الخسائر ان وجدت و ان تدرس كل مصروفات العقار و تأكد من الجدوى منه و ان يتم تأكد من ان الارباح المحققه ليست وهمية و ان يتم دراسة القوائم الحسابية و تحليلها و تحديد مواطن الضعف والقوه في مدخولات العقار و هده التحليل تفيد كثير عند عمل دارسات تسويقية .
2- التسويق :
تهدف المعرفة بالتسويق تحقيق ارباح مجزية في ادارة الاملاك فتسويق العقار هو جزء اساسي من ادارة الاملاك و يجب ان يعتمد التسويق على دراسات علمية و تحليل مادي لكل عناصر العملية التسويقية .
3- الحاسب الالي :
يتم استخدام الحاسب الالي في ادارة الاملاك في تسجيل كل المعلومات عن العقار كالتالي:
• العقارات المعروضة لايجار او البيع و تهدف الى تحقيق تداول سريع في العقارات و تسهيل تسويق العقار والعرض والطلب .
• تسجيل تاريخ استحقاق دفعات الايجار و تهدف الى تيسير متابعة العقارات و التحصيل .
• تاريخ استحقاق الاقساط و تهدف الى تحقيق متابعة كبير لحركة المديونيات و تسهيل التحصيل .
• تسجيل مدخولات العقار و تهدف الى تسجيل حركة المدفوعات و تسهيل اعداد الميزانيات و القوائم الحسابية .
• تسجيل المصروف على العقار و تهدف الى تسجيل حركة المصروفات و تسهيل اعداد الميزانيات و القوائم الحسابية
• طباعة العقود العقارية اليا تهدف الى تسهيل اعمال السكرتاريا و تجهيز العقود بسرعة اكبر و تسهيل مراجعتها
• استعمال الحاسب لاستقبال و ارسال الرسائل الهاتفية الاستغناء عن جهاز الفاكس .
• عمل قاعدة بيانات لعملاء و عنوانيهم تهدف الى تحقيق تواصل مستمر مع العملاء لتحيق استمرار في العملية التسويقية .
• حفظ الوثائق و المخططات تهدف الى تحقيق حفظ الوتائق و المخططات و توفير حيز كافي في المكتب و عمل ارشيف الي يسهل الرجوع الى الوثائق والمخططات بسرعة اكبر .
• عمل تقارير دورية عن حركة العقار بهدف تسهيل متابعة السوق و تسجيل حركة العقار و عند حفظ كل هذا المعلومات بالحاسب يستفاد منها في تسهيل و تطوير و و تحسين متابعة الاعمال .
4- اساليب و طرق الصيانة
العقار مثل الانسان يصب بالشيخوخة و يرتهل فيحتاج الى صيانة شاملة كل فتره معينة وبالعادة يجب عمل صيانه للعقارات كل 15 سنة و عمل صيانة وقائية سنوي ليتم الحفاظ على العقار من التالف و السقوط لا قدر الله و يجب ان تتم الصيانة باساليب هندسية وعلمية صحيحة و تراعي التكلفة منها .
الاستثمار في العقارات
الدخول الى عالم الاسثتمار له قواعد واصوال وخبرات واخلاقيات و اداب يمكن للموهوبين و المغامرين و الصبورين ان يتبوا مقعدا مرموقا في عالم العقارات و لكن يجب ان لاننسى ان عالم العقارات عالم المنافسة والعمل و التعب و النجاح والفشل .
و الاستثمار في العقارات للبائع به ربح و للمشتري ربحان مع مرور الزمان و من يستطيع ان يدير استثماراته بالعقارات بشكل فعال و مدروس يمكن ان يحقق ارباحا طائلة لايمكن تصورها .
وفي مايلي بعض الاساليب المستخدمه في ادارة العقارات :
1- التطوير العمران :
يتلخص هذا النوع من الاستثمار في شراء مخطط عمراني ( مجموعة من قطع الاراضي البيضاء )و اعدة تقسيمها الى قطع اراضي صغيره متنوعة الاستخدام ( تجارية وسكنية ) حسب الاصوال الهندسية ومحددات التخطيط العمراني و يمكن ان يشمل التطوير العمراني التخطيط مدن او احياء او مجموعة اراضي و بعد اتمام التخطيط يتم دراسة كيفية توصيل الخدمات للموقع مثل اسفلته والكهرباء والمياه والهاتف و عند توفير هذا الخدمات بالموقع يصبح المخطط جاهزة لبيع ويحقق هذا النوع من الاستثمار بالعاده بين 20 الى 50 % و قد يواجه صعوبات مثل طبيعة الارض و عدم توفر الخدمات الحكومية بالقرب من الموقع من يزيد من تكلفة توفير الخدمات الى الموقع .
2- انشاء المشاريع العقارية :
و يهدف هذا الاستثمار الى انشاء مشاريع مباني حسب حاجة السوق واتجاه الطلب نحو عقارات معينة فمثلا في فتره معينة بالرياض زاد الطلب على مباني المكاتب فتجهه كثير من المستثمرين الى الاستثمار في انشاء مباني مكتبية و فترة اخري زاد الطلب على المجمعات السكنية و وقت اخرة اتجاه المستمرين الى انشاء الاسواق و المجمعات التجارية و يجب عند التفكير في الاستثمار في انشاء مباني عمل جدوى اقتصادية لدى احد المكاتب المتخصصة و التاكد من حاجة السوق لمثل هذا النوع من المشاريع ثم عمل دراسات تسويقية لمشروع بعد الاتنهاء من انشاءه لتسويق المشروع بشكل نجاح ليحقق العائد المرجو منه و يحقق هذا النوع من المشاريع عائد لايقل عن 10 الى 25 % و يصل الى 35 % اذا كانت الاراضي مستاجره.
3- الاستثمارات الفردية :
و هذا الاستثمارات تتلخص في شراء ارض او مبنى في فترة الركود و الانتظار الى ان ينشط السوق و بيعه او في انشاء مبنى و تاجيره على الغير و هذا الاستثمار من اقل الاستثمارات مخاطره على الاطلاق الا ان عائده بين 5 % الى 10 % .
و من شرح انواع الاستثمار يتضح اهمية دراسة السوق العقاري قبل البداء باي استثمار فعند شراء أي مخطط او ارض صغيره للاستثمار يجب مراعاه ظروف السوق و الحركة الاقتصادية بشكل عام و كذلك تجميع أي معلومات عن الموقع فقد يحدث أي مستجد يوذى لمستثمر لتحقيق خسائر كبيره فمثل عند انشاء مجمع سكني او غيره ثم يقرر مستثمر اخرى انشاء قصر افراح بموقع مجاور عند قد يتحقق خسائر كبيره للمجمع السكنيي وغيرها و الامثاله كثيره .
و مخاطر الاستثمار العقاري هي :
1- مخاطر تشغيل العقار
2- مخاطر الاوضاع الاقتصادية العامة
3- مخاطر الجدوى الاقتصادية
و في ما يلي بعض الاقتراحات من بعض العقارين للاستثمار العقارين :
1- موني ماجنزين :
نصائح توصلك الى الربح اذا تم اتباعها :
1- افرض شيكات موجلة او اوامر دفع نقدية علىكل مستاجر او كل مشترى بالتقسيط.
2- قبل ان تشتري عقار موجر استعلم عن تاريخ التاجير الحالي و الماضي .
3- عند التاجير او التقسيط و اجر الموظف المعروف و بنظام وظيفي مستقر .
4- احرص على ان تؤجر او تبيع البيوت لمستفدين ذوي عدد الافراد الاقل نسبيا بحيث لايزيد المعدل عن فردين لكل غرفة .
2- جون الين
اكبر عشر أخطاء قد تصدر عن المستثمر :
1- ان يشترى في مواقع غير جيده .
2- ان يشترى عقار سيئا بذاته .
3- ان بيفشل في ادارتة ممتلكاته بشكل استثماري جيد وخصوصا عندما يفشل في الاستفاده القصوى من التاجير .
4- ان يتجاهل التدريب على التسويق .
5- ان يركز على السعر و ان يخفق في مناقشة البنود المربحة .
6- المبالغة في رفع سعر العقار سوف يودى الى مشكلة حقيقة عند البيع او الرهن من اجل التمويل .
7- عدم معرفة امكانية البائع او المشترى و بالتالي لا يمكن تحديد الى أي مدى يمكن للبائع ان ينزل او للشاري ان يزيد .
8- الاخفاق في معرفة جو السوق سواء في الارتفاع او الانخفاض و كذلك عدم تقديره للمدة التى مكث فيها العقار مع اخر مشترى .
9- الفشل في الحصول على الشروط و التقديرات الرسمية للممتلكات .
10- الشراء للاستفاده من الضرائب .
3-اهم النصائح للمستثمر العقاري :
1- الموقع الموقع الموقع مثل البنت البكر بنت الاصل و الفصل لا تتزوج الا مره و تصبح مطلقه او السياره مستعمله .
2- عند تؤجر عقار حقق مع المستاجر مثل ما تحقق مع زوج بنتك المستقبلي و تتاكد من قدرته المالية و التزامه بالسداد .
3- دائما لا تقبل بالايجار المنخفض قدم تنازل في الفتره المجانية او تنازل عن السعي .
4- تاكد من توقيع العميل امامك
5- حاول ان تاخد شيكات مؤجله عن الدفعات المستحقه .
6- الاستثمار في شراء اراضي بيضاء و تركها افضل استثمار عقاري و انجحها مع الاهتمام بالموقع .
7- ايجار الاراضي التجارية افضل من شراء الارض .
8- ابحث عن المستاجر او فكره المشروع قبل ان تبحث عن الارض .
9- ابحث عن التوجه المستقبلي للطرق و الانظمه و المشاريع الجديده و مواقع الشركات الكبرى.
التأمين العقاري
يعتبر التأمين العقاري من أحدث أنواع التأمين بصفة عامة وفي الدول النامية بصفة خاصة حيث بدأ قطاع التأمين بالتأمين على البضائع والسفن البحرية ثم تطور بعد ذلك إلى تأمين الإعتمادات المستندية وتأمين الحياة والتأمين الصحي وتأمين وسائل النقل و التامين الهندسي و التامين على المباني و يعتبر التامين العقاري حماية ووقاية للعقار و حفظا على راس المال و يختلف التامين مع اختلاف كل مشروع من حيث الظروف الطبعية المحيطة و المواصفات الفنية الخاصة و ادى ذلك الى صعوبة تحديد تعريف موحد للتامين الهندسي والعقاري و قد بدا ظهور التامين في منتصف العام التاسع عشرا في بريطانيا نتيجة للتطور في استخدام الاليات والثوره الصناعية و ظهور الكثير من الحوادث التى ادت الى وقوع خسائر مادية وبشرية كبيره مما أدىالى فقد راس المال المستثمر وضياع الثروه الوطنية .
ومع التقدم الصناعي ورغبة اصحاب المشاريع الكبيرة في تفادي الخسائر الناتجه عن الحوادث و تحميلها لهيئة او مجموعة قادرة للمحافظة على راس المال و امكانية الاستمرار في حالة تحقق الخطر . ويشمل التامين على العقارتغطية قيمة الممتلكات و المسئولية المدنية ويبدأ التأمين من بداية انشاء العقار و تصميمه حيث يشترط دائما طلب شهادة تامين من المقاول ضد مخاطر الانشاءات و القوه القاهرة التى تمنع المقاول من إتمام المشروع حسب الجدول الزمني مثل حدوث الحروب وغيرها .
1وفي مايلي أنواع التأمين : –
1- تأمين المشاريع الهندسيه المدنيه والإنشائيه: ويشمل هذا التأمين تغطية الأعمال الدائمه والمؤقتة التي يقوم بها المقاول في موقع المشروع أو أي موقع أخر مرتبط بالمشروع كما يشمل هذا التأمين تغطية كافة الألات والمعدات المستخدمه والمسؤلية المدنية الناشئة عن أعمال المقاولات
2- التأمين من جميع أخطار التركيب : ويشمل هذا التأمين تغطية الخسائر التي تحدث خلال فترة إنشاء المشاريع الهندسية والصناعية التي تشمل تجهيز وتركيب الألات مثل محطات توليد الكهرباء والصناعات الكيماوية والدوائية ومعامل تكرير البترول وغيرها من المصانع على إختلاف أنواعها وكذلك المسؤلية المدنية الناشئة عن تلك الأعمال
3- التأمين من عطب المكائن : يغطي هذا التأمين الألات والمعدات من الحوادث المفاجئة واللاإرادية وغير المتوقعة أثناء عملها أو سكونها والناتجة عن أخطاء التشغيل وقلة المهارة وعند تشغيلها بعد إتمام الفحص الفني والتحديث وإنفجار الغلايات والمراجل وتشمل كذلك أي أضرار تنتج للمباني أو المنشئات نتيجة لتحقق الأخطار السابقة
4- تأمين أليات ومعدات المقاولين الشاملة : يغطي هذا التأمين الخسائر الناتجة عن الحوادث الفجائية والغير متوقعة للأليات والمعدات الثابتة والمتحركة التي يستخدمها المقاول في موقع العمل وأثناء نقلها بين المواقع المختلفة
5- تأمين المعدات الإلكترونية : يقدم هذا التأمين الحماية الكاملة للأجهزة والحاسبات الإلكترونية المختلفة من الخسائر والتلف للدائرة الكهربية القصيرة وضعف العزل والأخطاء البشرية والإهمال ونقص المهارة والسرقة والحريق والأخطاء الطبيعية والرطوبة
6- تأمين الممتلكات ضد الحريق : يغطي هذا التأمين الأضرار الناتجة عن حدوث الحرائق غير المصطنعة والخارجة عن الإرادة للمنشئات والعقارات شاملة مايصيب العقارات المجاورة من ضرر بسبب هذه الحرائق .
7- التأمين ضد الكوارث الطبيعية : ويغطي هذا التأمين ماقد تسببه الفيضانات والصواعق والزلازل والبراكين وغير ذلك من الكوارث الطبيعية من أضرار تصيب المباني والعقارات وتدمرها
8- التامين ضد الحروب : يشمل تأمين الأضرار الناتجة بسبب الحروب والمظاهرات .
ويجب أن تغطي جميع أنواع التأمين الأضرار المدنية التي تصيب الأفراد أصحاب العقار أو ما قد يصيب الأفراد المتواجدين صدفة هناك وتحسب قيمة التأمين عادة بنسبة معينة تبلغ من 001, 0 % إلى 5, 0 % من قيمة العقار وأيضا حسب نوع التغطية المطلوبة فعند تغطية كل الأخطار مثل السرقة والحريق والكوارث الطبيعية والحروب والسؤلية المدنية تكون القيمة التأمينية أعلى ما يمكن ويمكن للفرد إختيار أي من أنواع التغطية أراد وذلك حسب نوع العقارالذي يملكه لتخفيض قيمة التأمين
وبناء على ماتقدم يمكن ملاحظة مدى الأهمية والإستفادة التي تقدمها هذه الأنواع من وثائق التأمين في نقل الخطر من الأشخاص أو المجموعات الصغيرة الغير قادرة على مواجهتها إلى شركات التأمين وبالتالي إلى شركات إعادة التأمين وذلك ضمانا لحماية المستثمرين والإقتصاد الوطني و لكن يجب مراعاة التامين ان تكون شروط التامين موافقة للشريعة الاسلامية مثل التامين التعاوني او غيرها من انواع التامين الشرعي والموافقة لقرار المجلس الفقهي بمكة المكرمة بشان شروط التامين الاسلامي .
الصيانة
العقار كمكان معيشه او عمل رمز من رموز الاستقرار و اداة رئيسية من ادوات الحياه البشرية و للحفاظ على المبنى سليم و خاليا من العلل يجب عمل صيانة وقائية للعقار و صيانة دورية كل 15 سنة و فيما يلي نشرح انواع الصيانة و:
1- الصيانة الوقائية :
تعمل هدا الصيانة دوريا كل سنة تقريبا لتحقق من العقار سليم ومنع تطور مشاكل العقار بشكل اكبر من يصعب حلها و يجب ان تتم على يد فنيين خبراء بذلك و تتم كما يلي :
• فحص الشقوق ظاهريا و التاكد من عدم وجود شقوق بالنظام الانشائي و معالجتها ان وجدت.
• فحص الدهانات الخارجية والتاكد من عدم تشققه بسبب الرطوبة .
• فحص مفاتيح الكهرباء و التاكد من عدم وجود ماس بها و اصلاح التالف منها .
• فحص اسلاك الكهرباء و التغير التالف منها .
• فحص محابس و مواسير المياه و اصلاح التالف منها .
• فحص دورة المياه و التاكد من عدم وجود أي تسربات بها .
• عمل ترويبة لاسطح سنويا لمنع تسرب الرطوبة لاسقف .
• التاكد من جودة المواد العازلة لمنع حدوث تسرب بالمياه .
• تنظيف الخزان الارضي والعلوي من الاتربة والبكتريا .
• تنظيف فلتر المكيفات و تنظيف مجاري الهواء بالغرف .
• رش المبيدات في مجاري التصريف لقضاء على الحشرات .
• تنظيف الابواب الخشب واعادة دهانه .
• فحص الاقفال و تغير التالف منها .
• سدى الفراغات بالنوافد والابواب بواسطة السلكون .
• فحص السخانات و تنظيفها .
• فحص تمديدات الغاز والتاكد من عدم وجود تسرب .
2- الصيانة الشاملة :
و تعمل كل 15 عشر سنة وتنفد كما يلي :
• تقشير الدهانات و حرقها تم اعادة الدهان بعمل عدة اوجه من الدهان .
• فحص كافة الشقوق و سدها ومعالجتها حسب اساليب العلمية .
• سحب اسلاك الكهرباء و تغير كافة المفاتيح .
• فك كل مواسير المياه سوى كانت مواسير تغدية او تصريف مع تغير المحابس .
• اعادة عزل الاسطح و الخزانات و دورات المياه بالعازل المائي .
• شفط البيارات و تنظيفها .
• اعدة تبيت الابواب والنوافد و اصلاح التالف منها .
• جلي البلاط و تنظيفة .
• تغير السخانات .
• اعادة رش القواعد و الميده ضد النمل الابيض .
و يمكن ان يستفاد من الحاسب الالى في تسجيل اوقات الصيانة الشاملة والوقائية و الاسلوب الذي نفدت به كما يجب التذكير بحفظ نسخة من كامل المخططات لدى المالك لتسهيل اعمال الصيانة بشكل عام و توفير الخسائر المالية عند عمل الصيانة و التاكد من اعمال الصيانة تتم على ايداي خبراء بها .
3- بعض مشاكل الصيانة واساليب حلها :
1- شقوق في الجدران الدخلية او الخارجية :
اذا كان الشق في النظام الانشائي يجب استشارة مهندس خبير و عدم وضع اواقتراح أي حل قد يسبب اضرار اكبر اما اذا كان الشق في الجدار بسب اللياسة فيسد الشق بالسليكون او الرشه تم تليس و تدهن وقد يكون الشق بسبب و جود مياه جوفية عالية عند ذلك يجب سحب المياه او حل المشكلة بطريقة تمنع ثاتير المياه على المبنى .
2- تشقق في الدهانات
و تنتج عن تسرب الرطوبة الخارجية الى داخل المبنى و حله يكون بسد التشققات بالجدار لخارجي لمنع تسرب المياه .
3- تسرب مياه الامطار الى داخل الغرف الدور العلوي
و يتم حلها باعادة ترويب السطح والتاكد من سلامة العازل و التاكد من عدم وجود فراغات عند الالتقاء البلاط بدروة السطح .
4- انغلاق مفاتيح الكهرباء بالطبلون :
التاكد من صحة توزيع الاسلاك و عدم تحميل كل مفتاح اكبر من قدرته .
العقارات و السلامة العامة
تحقق مفاهيم السلامة عوامل الحفاظ على البيئة و البشر و المباني ومن المفروض علينا مراعاة هذه المفاهيم بشتى الوسائل و الطرق لان تطبيق مفاهيم السلامة العامة على للعقار تهدف ألى تقليل الخسائر الناتجة عن صيانة و استهلاك المباني و تساعد المباني على مقاومة الظروف البئية المختلفة التى تسبب في اضرار كبيرة للمباني كما انه تهدف الى تحقيق الحماية القصوى أرواح البشر .
و المفاهيم السلامة تطبق على العقارات كما ما يلي :
ا- الموقع :
تنطبق مفاهيم السلامة على الموقع من بداية اختيار الموقع لبداء بالتخطيط العمراني لاراضي البيضاء فعند اختيار الموقع للمباني يجب التاكد من يلي :
1- مواصفات التربة وتحملة:
يجب التاكد من مواصفات التربة و تحملها لما يقام عليها من المباني و التاكد من مواصفاتها بعمل اختبارات التربة المختلفة لتحديد الطبقات للارض عند البداء في تصميم المباني فمثلا بعض الاراضي بمدينة الرياض بها مياه جوفية عاليه من ما يحتم على المهندس الانشائي وضع مواصفات خاصة للقواعد و الانشاءات الملامسة لتربة و بعضها بها كهوف داخل الارض من يوجب صب خرسانه داخل الارض منعا لهبوط المبنى او سقوطة .
2-الاضاءه :
عند اختيار الموقع المراد اقامة مباني عليه يجب التاكد من وصول الاضاه الطبيعية لكل اجزاء الارض و عدم وجود حواجر طبعية مثل الجبال او حواجز صناعية مثل المباني الضخمة التى تمنع الاضاءه و يجب كذلك دراسة اتجاه الاضاءة بنسبة لارض فمثالا الاراضي التى تكون الاتجاه الرئسية بها باتجاه الجنوب و الشرق تكون مفضلة في مدينة الرياض لميل زاوية الشمس في مدينة الرياض عن الاراضي التى تجهه الى الشمال و الغرب .
3-التهوية :
عند اختيار الموقع يجب دراسة اتجاة الرياح و حركة الرياح بالموقع و تطبيق وردة الرياح على الارض لمعرفة افضل الاتجاة لتوجية المبنى نحو التهوية الطبعية و التاكد من عدم وجود حواجز تمنع انسيابية حركة الهواء حول الموقع و الاتجاة المفضل في مدينة الرياض هو اتجاه الشمال حيث تاتي معظم الرياح بالسنة من اتجاه الشمال .
اما عند اختيار الموقع للمخططات فيجب التاكد من ان المخطط لا يقع في مجري مياه او في بالقرب من مصادر الثلوث البئي مثل المصانع او مقالب الزبالة او غيرها و من تجاربي العملية على اختيار موقع مخطط سكاني قامت جهه بعمل مشروع اسكان خاص بمنسوبيها في احد المواقع بمدينة الرياض و هذا الموقع اقيم بقرب منه منطقة صناعية و محرق لزبالة العمومية و بعد فتر لوحظ ان عدد كبير من اطفال هذا السكن مصابين بمرض الربو نتيجة لاستنشاقهم غازات ضاره .
2- شكل وحجم المبنى :
عند تصميم المباني و قبل تنفيذ يجب مراعاة كافة المعايير الهندسية و المقاسات العالمية و التى تحدد مثلا كمية الاضاءة لكل غرفة فمثل غرف النوم تحدد كمية الاضاءة لها با 15 وحدة اضاءة لحفاظ على سلامة عين المستخدم و كذلك نسبة الاشعاع من المواد مثل مادة الاستبوس تسبب السلطان و استخدام الالياف الزجاجية في مجارى الهواء يسبب اضرار في الرئة و كبر مساحة الغرف تؤدي الى عدم القدرة على التحكم بجو الغرفة من يؤدي الى الامراض و كذلك عند استخدام انواع سيئة من النوافد او الابواب تؤدي الى تسرب الاوساخ والاترابة و الامطار الملوثة و الدخان الى داخل المباني ولمعالجة لكل دلك يجب اجراء ما يلي عند تصميم اى مبنى:
1- تصميم المبنى طبقا للمواصفات العالمية لمساحات الغرف والممرات .
2- استخدام مواد بناء عالمية وسبق اختبارها و معرفة حجم الاضرار الناتجة عن استخدامها .
3- قابلية المبنى لاجراء الصيانة الدورية والوقائية بسهولة ويسر .
4- التاكد من وصول الاضاءة الطبيعة لكل غرف و ممرات المبنى ومناطق الخدمة .
5- التاكد من وصول التهوية الطبيعة لكل غرف و ممرات المبنى ومناطق الخدمة .
6- التاكد من تطبيق الدراسات و المتطلبات المناخية على شكل و اتجاه البناء مثل وضع كسرات الشمس بالجهه الغربية لتقليل الاحمال الهربائية و منع التلفيات بالاثاث نتيجة لتعرضها لضوء الشمس المباشر .
7- التاكد من عدم الاسراف باستخدام مواد البناء لمنع احدث اضرار بئية عامة حيث من المعروف ان تصنيع مواد البناء يسبب اضرار بئية كبيرة ومن اجل ذلك صدر تقرير البنك الدولي لتوجية دول العالم الثالث لتصنيع مواد البناء و جعل الصناعات غير المضره بالبيئة من نصيب الدول المتقدمة .
3- التصريف الصحي
يجب ان يتم تصريف المياه و الفضلات والعوادم بالطريقة السليمة و الصحيحة و النظيفة التى تضمن عدم انتشار الافات و الامراض و يجب التاكد من اغلاقها باحكام لمنع انتشار الروائح الصحية و كذلك عمل غرف تفتيش لصيانة واصلاح أي عطل وانسداد في الشبكة و التركيز على جعل غرف الامتصاص و التركيز ( البيارات ) بعيدة عن خزانت الشرب مسافة عشرة امتار كما يجب ان يكون مستوى غرف الامتصاص و التركيز ( البيارات ) اقل بنصف متر عن على الاقل عن مستوى ابار المياه .
4-موارد المياه
يجب أن يراقب مورد المياه باستمرار لأن المياه سوف تدخل الى أجسامنا ولهذا كان لابد من مراقبة ومتابعة أماكن التخزين ( الأبار والخزانات ) بحيث تكون نظيفه كما يفضل أن تكون الخزانات مصنوعه من مواد لاتتفاعل مع الجو مكونة الصدأ مثلا أو الفطريات والطحالب والبكتريا :::: الخ ولهذا يفضل فصل مياه الحمامات عن مياه الشرب مع تعقيم مياه الشرب بواسطة الفلاتر المعروفه والمصنوعه لهذا الغرض
5 – الحمامات ودورات المياه
أهم عامل في هذا البند هو أن تكون الحمامات ودورات المياه كافيه لشاغلي المبنى من حيث المساحه والعدد كما يجب مراعاة أن يكون هناك حمام للمعاقين في المباني العامه وأن تكون هذه الحمامات مزوده بالمياه البارده والساخنه والصابون والمناشف ومناديل الورق ؛ عنصر أخر مهم وهو نظام شفط الهواء الفاسد يجب أن يكون هذا النظام موجودا في الحمامات العامه والخاصه وأن يصمم ضمن الشروط العلميه والمتفق عليها من كبار المؤسسات العلميه والهندسيه
6- التوصيلات الكهربيه
الكهرباء ضرورة ملحه والسلامة منها أكثر ولهذا كان لابد للمسؤل عن الأعمال الكهربائيه مراعاة عناصر السلامه وذلك بعمل التوصيل الأرضي الجيد كذلك عند تركيب أجهزة السلامه الكهربائيه لابد أن تكون من النوعيه الجيدة والتي تتحمل الأعباء الكهربائيه وتتحمل حالات الطوارىء والأحمال الزائدة , طبعا ضمن الحدود المسموح بها .ولابد أيضا من صيانة ووقاية الأجهزه الكهربائيه غالية الثمن بواسطة القواطع وقواطع الأحمال الإضافيه كما يجب أن تحمل الأسلاك الكهربائيه والكوابل بطريقة سليمة بعيدة عن حركة العنصر البشري إذا أمكن , وبعيدة عن مصادر المياه والرطوبه ‘كذلك يجب الفصل في الأحمال الكهربائيه عالية الجهد عن مثيلاتها منخفضة الجهد . كما يجب مراعاة ترك المسافات والمساحات وأعمال الصيانه الإضطراريه أو الدوريه.
7 – موادالتشطيب والمواد الاصقه :
بالنسبه لمواد التشطيبات ، يفضل أن تكون من النوعيه الجيده والملائمه لخدمة المبنى أو الحيز ، فمثلا الأماكن الرطبه تدهن بالدهان الزيتي ، وذلك لسهولة التنظيف ، كما يجب تنظيف الأماكن بالمنظف المناسب ، فالماء مثلا قد لايصلح لتنظيف بعضها وبالمقابل هنا منظفات أخرى قد تتلف الكثير من أعمال الديكور غالية الثمن ،أما عن المواد الاصقه فهو أمر لابد منه ، ذلك لأن تركيب أي شيئ على الأخر ( مثل وضع مغسلة غاطسة في لوح من الرخام ) بحاجة إلى لصق هذه الأشياء بطريقة مناسبة فمثلا قد تكون البراغي والمسامير مفيده للأعمال الميكانكية وأعمال النجارة وقد يكون السيراكون الشفاف والأبيض مفيدا لأعمال الرخام كذلك اللحام قد يكون مفيدا للأعمال المعدنيه كما يجب مراعاة تحمل تلك المواد اللاصقة للأحمال الملقاة عليها ومراعاة الناحية الجمالية .
8 – تجديد الهواء
يجب أن يتوفر في المباني نظاما لتجديد الهواء وتنقيتة من الغازات والروائح الغير مرغوب بها حيث أثبت علميا أن الإنسان بحاجة إلى تغير الهواء في الحيز الذي يشغلة لذلك لابد من دراسة نظام التهوية عند تصميم المبنى وتنفيذة فدراسة حركة إتجاه الهواء الطبيعي يساعد على تلطيف جو المبنى وطرد الغازات والروائح الغير مرغوب بها لذلك يجب توجبه النوافذ والأبواب نحو حركة الرياح المفيدة إعتمادا على وردة الريح التي تحدد حركة إتجاه الرياح خلال السنة ووضع النوافذ متقابلة لتسهيل إنسياب الهواء وإذا صعب ذلك يتم اللجؤ إلى نظام صناعي مثل المكيفات لتلطيف الهواء ومراوح الشفط مع مراعاة أن يكون إتجاه طرد الهواء أو الهواء الخارج من المكيفات بإتجاه الرياح بعيدا عن المنزل ويجب أن نذكر هنا أن نظام التهويه الصحيح والمبني على أساليب وأسس علميه من أهم العوامل المانعه لتكون العفن والبكتيريا والجراثيم الضاره التي تسبب العديد من المشاكل الصحيه والبيئيه , لذلك ننصح دائما بالصيانة الدورية لمجاري الهواء وتنظيفها من الغبار والأتربه العالقة بها لضمان هواء سليم وصحي خالي من الأمراض .
المزادات العقارية
تعني المزادات العقارية اجراء بيع فوري للعقار لاعلى سعر مقبول من المزايدين على هذا العقار و يتم تنفيذه بالعاده عند الرغبة في تصريف العقار باسرع مايمكن .
و يتم تنظيم المزادات كما يلي :
1- موقع :
يتم تجهيز موقع المزاد داخل العقار سوى كان مبنى او ارض بصورة جيده وتوفير اضاءه و الخدمات داخل الموقع و الفرشو المشروبات الساخنة والبارده و اجهزة التحكم بالصوت كما يجب ان يوفر صور عن صك العقار و حدوده لمن يرغب بالاطلاع عليها من المزايدين و وكالات البيع ان وجدت .
2- الدعاية و الاعلان :
يتم عمل دعاية مكتفة بالصحف اليومية عن موعد المزاد وموقعه ومميزات العقار بالصحف اليومية مع اختيار افضل الصفحات لاعلان بها .
3- اللوحات الارشادية :
يتم عمل للوحات ارشادية لوصول للموقع من الشوارع الرئيسية ويجب ان تكون بتصميم جيد و ملفت للنظر .
4- بداية المزاد :
عن البداء بالمزاد يجب اختيار الاجزاء غير المهمة من العقار لتسهيل وتسريع بيعه والتصرف بها و تاخير الاجزاء المهمة من العقار للنهاية المزاد .
5- المحاسبة :
يجب ان يتوفر عند اجراء المزاد محاسب يتولى تسجيل مبالغ البيع و قيمة السعي و استلام المبالغ .
6- تسديد القيمة :
يجب تسديد قيمة المبيع بشيكات مصرفية منع لحدوث مشاكل مستقبلية عند تحصيل قيمة هذا الشيكات .
7- شروط دخول بالمزاد :
يجب ان يوفر المزايد قبل دخوله المزايده شيك مصرفي بقيمة العقار التىيرغب بشراء بها كما يجب ان يمنع منظم المزاد دخول اشخاص لا يحملون شيكات مصرفية بقيمة العقار منع لحدوث مزايدة وهمية .
8- منظم المزاد ( المحرج )
يقوم منظم المزاد بالنداء على كل قطعة والبداء بسعر تقديري لها تم الطلب من الحاضرين زيادة السعر ويجب ان يعمل على زيادة حماس الحاضرين باشتراك بالمزايدة و اقناعهم بمميزات العقار و ان يزيد من رغباته بالشراء و التركيز على تسجيل ردودهم و الاسعار التى يرغبون بها و يقوم بعد ترسية المزاد على احد المزايدين بابلاغ المحاسب بالسعر البيع لاتمام البيع .
9- الافراغ :
يجب ان يحدد منظم المزاد موعد لافراغ العقار لدى كاتب العدل بدون أي تاخير بعد الانتهاء من المزاد .
المساهمات العقارية
تعرف المساهمات العقارية بانها اشتراك مجموعة من الافراد في شراء ارض او عقار تطوير الارض او العقار ومن ثم بيعه و يتم احتساب الارباح بعد البيع و يحصل كل مساهم على حصه من الارباح و يتم اختيار رئيس للمساهمة عند البداء يقوم بتجميع الاموال اللازمة و الصرف على المشروع وله بالعادة الحصة الاكبر من المساهمة و يكون مسئول عن مراجعة الدوائر الحكومية وغيرها و يتولى التصرف بالعقار لتحقيق ارباح للمساهمين .
ويلجا الناس لمساهمات لتحقيق ارباح مجرية بطريقة شرعية و حقق الكثير من العقارين ارباح خيالية في الفترات السابقة عن طريق انجاز مساهمات عقارية ناجحه و في مواقع مهمه .
و الفكرة العامة للمساهمة هي عمل شركة مضاربة اسلامية حيث يتولى مصدر المساهمة تجميع الاموال بعد ان يقوم بشراء الارض البيضاء او الخام و تسجيلها باسمه
ثم يبدا بتخطيط الارض و توصيل الخدمات لها لتصبح جاهزة لبيع و من ثم يتولى بيع الارض عن طريق المزادات العقارية او البيع المباشر و يحصل بالعادة على نسبة من المساهمة مقابل عمله و على سعي بيع الارض و هذا الشكل من اشكال الشراكة عرف من اوائل الاسلام و وتهدف الى تيسير اعمال الناس وتحقيق ارباح مجزية لهم .
مخاطر المساهمه
1-مشاكل في صكوك الملكية .
تلخص مشاكل الصكوك بوجود بعض الاخطاء عند تسجيل الصك او في تسجيل حدود الملكية من ما يؤدي الى تعطيل تسجيل العقار لحين الانتهاء من اصلاح الخطا
2-عدم موافقة الجهات المختصة على تخطيط الارض .
قد ترفض الجهات المختصة تخطيط الارض او تطويرها بسبب بالقرب من مواقع حكومية خاصة و بسبب موقعها .
3-وقوع العقار خارج النطاق العمراني
اذا العقار يقع خارج النطاق العمراني قد يودئ ذلك لرفض الجهات الرسمية توصيل الخدمات له من مايؤدي الى تاخير التصرف المساهمة
4-عدم قيام صاحب المساهمة بانهائها و تصفيتها .
بعض العقارين لاسف بعد ان يستلم قيمة المساهمة من المساهمين يحتفظ بالمبالغ له ويؤخر التصرف بالمساهمة لاطولفترة ممكنة ليحقق له ارباح من استثمار اموال المساهمين لحسابة الخاص بدل من العلم حسب موكل به من المساهمين .
5-وفاه صاحب المساهمه و حدوث خلاف بين الورثة .
عند حدوث وفاة لرئيس المساهمة تتعطل المساهمة و يبدا الورثة في حصر التركة و قد يحث خلاف بينهم عليه من ما يودي الى تعطيل المساهمة وضياع حقوق المساهمين .
6-تداخل الاراضي مع ملاك اخرين .
في بعض المواقع يحدث تداخل بين اراضي الملاك من يؤدى لحدوث خلاف بين الملاك و قد يطول الموضوع لدى المحاكم لحين الفصل في النزاع
ولكل ماسبق يجب دراسة المساهمة قبل البداء المشاركة بها و التاكد من صحة المعلن عن المساهمة ومن ملكية مصدر المساهمة لعقار و سمعة بالسوق العقاري ومن موقع المساهمة ومواصفاتها وسؤال العقارين لمعرفة مميزات وعيوب العقار و مشاكل الموقع .
تكنولوجيا البناء والجديد في المباني
نقدم فيما يلي افضل مواد انشائية حديثة لتنفيذ المشاريع العقارية :
1- السيبوركس
وهو ماده خرسانية إنشائية مسبقة الصنع وعازله للحرارة تتكون من رمل وإسمنت و ماء وبعض الإضافات ويعالج الخليط داخل أفران ذات حرارة عالية وهو متوفر في صورة بلوك وألواح إنشائية مسلحة للجدران والأسقف والأعتاب حيث تشكل نظاما إنشائيا متكاملا يستغنى به عن الخرسانة العاديه
وتتميز مواد سيبوركس بما يلي :
العزل الحراري ، خفة الوزن ،مقاومة الحريق ،مقاومة الزلازل ،ثبات ا"لأبعاد ،القوة والمتانة ،سهولة التركيب….وقد أثبت الواقع العملي تفوق سيبروكس على مواد البناء الأخرى تحت ظروف مناخية مختلفة حيث إستخدم في كثير من الدول مثل السويد ،ألمانيا ،فرنسا ،اليابان،…منذ مايزيد عن 60 عاما
وفي مايلي نبذه بسيطة عن مييزات مواد سيبوركس :
العزل الحراري: تتفوق مواد سيبوركس على غيرها من مواد البناء من ناحية العزل الحراري وقد بينت دراسات حديثة قام بها معهد الأبحاث في جامعة الملك فهد للبترول والمعادن أن معامل التوصيل الحراري لمادة السيبوركس هو 14, وات/متر درجة مئوية مما يؤدي إلى توفير في فاتورة الكهرباء لذلك فهي تقدم حلا إقتصاديا للبناء بما يتوافق مع التعليمات الجديدة للعزل الحراري
خفة الوزن :تبلغ الكثافة الإسمية الجافة لمواد سيبوركس 550 كجم/م وهي تمثل تقريبا ربع كثافة الخرسانة العادية إن خفة وزن مواد سيبوركس تحقق الفوائد التالية:
1- تقليل الأحمال على العناصر الإنشائية الأخرى
2- استخدام عدد أقل من الشاحنات لنقل المواد
3- سهولة التركيب وقلة عدد العمالة المطلوبة
مقاومة الحريق:
إن مواد سيبوركس غير عضوية لذلك هي غير قابلة للإحتراق ولا ينبعث منها غازات سامة أو ضارة عند حدوث الحريق
مقاومة الزلازل :
حيث تؤدي خفة وزن السيبوركس إلى تقليل الإجهادات الزلزالية وهذا ما أثبت عمليا ومن خلال ماحدث في زلزال اليابان سنة 1995 حيث تعرضت مدينة كوبي لزلزال شدتة 2 ،7 على مقياس ريختر وصمدت خلاله مباني السيبوركس أفضل من المباني الأخرى
إستخدامات مواد سيبوركس :
تستخدم كمواد إنشائية حاملة للمباني التي لاتزيد عن ثلاثة أدوار حيث تكون الجدران والأسقف والأعتاب نظاما كاملا ممايعني الإستغناء عن الأعمدة والجسور التي تكلف مالا وجهدا ووقتا كذلك تسهل أعمال التشطيب كتثبيت الأبواب والشبابيك والحفر كالأعمال الكهربائية والصحية والتحضير لرشات الدهان مما يؤدي إلى توفير الوقت والمواد والعمالة
نظام المباني بالحوائط الحاملة
يرجع تاريخ البناء بالحوائط الحاملة إلى عشرة الاف سنة قبل الميلاد حيث أستخدم الحجر والطين في البناء لتوفرهما ومن الأمثلة على هذا النظام من العالم :برج بابل وسور الصين العظيم مسجد أيا صوفيا في تركيا وقلعة محمد علي في مصر أما في المملكة فجميع المباني قبل 60 عاما كانت مبنية بهذا النظام وهي لاتزال موجودة للأن مما يوضح قوة المباني وإستمرار عمرها الزمني بإستخدام هذا النظام و عاد الغرب الى البناء بالطوب بعد توقف عن ذلك لمدة قرن كامل بعد ظهور الخرسانة المسلحة في القرن التاسع عشر و قد عاد استخدام الطين بعد التطور الكبير في تقنية البناء بالطين وقد عالج هذه التقنية مشاكل البناء بالطين وادت الى سرعة انجازة وخفض تكلفته باضافة الى سهولة تشكيله و جمال منظره .
مميزات البناء بالحوائط الحامله :
عند مقترنة البناء بالخرسانة المسلحة مع البناء بالحوائط الحاملة يظهر مميزات البناء بالحوائط الحاملة و هي :
1) توفير جزء كبير من تكلفة الخرسانة المسلحة والعادية في القواعد و الرقاب و الاعمده والكمرات .
2) توفير جزء كبير من تكلفة حديد التسليح الخاص في القواعد و الرقاب و الاعمده والكمرات .
3) توفير كبير في تكلفة العمالة حيث ان هذا النظام لايحتاج الى نجارين وحددين الا الجزء بسيط من المبنى .
4) سرعة الانجاز وسهولة العمل .
5) تقليل استخدام الشدات الخشبية بنسبة 90 % نظرا لاستخدام الاعصاب الخرسانة مسبقة الصب مع البلوك الهرردي ، الجدار هو الحامل لاسقف ولاتوجد اعمدة .
6) تسريع انجاز المبنى حيث من المكن ان اكمال المبني بعد صب الخرسانة لدور الثاني مباشره .
7) امكانية عمل الزخارف و الاقواس باشكال معمارية مميزه .
8) يوفر هذا النظام الوقت والمال مع حصول على نفس المطلوب وبجوده اعلى .
9) تقليل ظهور الشروخ نتيجة لتجانس مواد الحوائط و انتشار توزيع الاحمال على الاسطح .
ألاساليب المستخدمة بالسوق العقاري
1- الشراكه
التعريف : هي اشتراك أثنين او أكثر في عقد شراكه ينص على ان راس المال والربح أو الخسارة مشترك بينهما بناء على حصة كل فرد براس المال.
الوصف : اشتراك مجموعة من الاشخاص سوى كانو اثنين او اكثر في عقد شركة محدود المده و الاغراض لاهداف تجارية و تكون الارباح والخسائر حسب حصة كل منهما براس المال او حسب ما يتفق عليه الشركاء بناء على مصلحة العمل و انواع الشركات كما يلي :شركة الاموال ، شركة الاعمال ، شركة الوجوه .
استخدامه في السوق العقاري : تستخدم الشراكة في المساهمات العقارية ، تاسيس الشركات العقارية
2- التقسيط
التعريف : تقديم المبيع و تأجيل الثمن .
الوصف : تسليم المبيع للمشترى و يقبضه ويكون تحت تصرفه و يؤجل الثمن الى اجل معلوم و لايحق للبائع زيادة السعر او استرداد المبيع اذا تاخر المشتري في دفع اقساط البيع .
الشرائح التسويقية لتقسيط :
1- الموظفين :
يهتم بالعادة بالتفسيط فئة الموظفين التى تتميز بدخول مقبوله و وظائف ثابتة و عمر وظيفي
2- غير الموظفين من ذو الدخل الثابث :
رجال الاعمال وغيرهم الذين لهم المقدره على تقديم ضمانات مقبوله مثل ( عقار، ضمانات بنكيه ، كفيل غارم معروف ذو مقدره ماليه ، مستحقات لدى الدوله ، دخل من اوقاف ، غيرها ) .
استخدامه في السوق العقاري : تستخدم الشراكة في المساهمات العقارية ، تاسيس الشركات العقارية
3- الايجار المنتهي بالتمليك
التعريف :تمليك منفعة العين بعوض ثم تمليك العين نفسها في أخر المدة .
الوصف : تمليك منفعة العين أي استخدام العين والاستفادة منها مثل المنزل بالسكن ثم امتلاكها في نهاية العقد و بعد سداد كل اقساط الايجار وهو احد انواع البيع بالتقسيط و لكن يختلف عنه بانه عند تاخر المشترى عن سداد الاقساط يحق للبائع استرداد العين و يحسب مادفعة المشترى عوض للبائع عن استفادته بالعين و الشرائح التسويقية لايجار المنتهي بالتمليك هم نفس الشريح التسويقية للتقسيط .
استخدامه في السوق العقاري : تستخدم الشراكة في المساهمات العقارية ، تاسيس الشركات العقارية
4- الاستصناع
التعريف : عقد على مبيع في الذمة شرط فيه العمل .
الوصف : وهو عقد بيع عين يقوم الصانع بصنعة بعد التعاقد مع بيان جنس المصنوع و نوعه و قدره ومواصفاته ولا يشترط به تعجيل الثمن بل يمكن ان يكون الثمن معجلا او مؤجلا او معا و يكون البيع دينا ثابتا في الذمة و يشترط به تعين الاجل ( الزمن ) لتسليم المصنوع و بيان مكان التسليم .
استخدامه في السوق العقاري : يستخدم الاستصناع في بناء و انشاء العقارات و المقاولات وتطوير المخططات
المتغيرات الاقتصادية و النشاط العقاري
تتأثر أسعار الأراضي و العقارات و أسعار المباني بشكل عام و عوائد الاستثمار في السوق العقاري بمجموعة من العوامل التي تؤثر بشكل مباشر في حجم العرض و الطلب فمن المؤكد أن أسعار العقارات تتأثر بالمتغيرات الجزئية للاقتصاد كما تتأثر بالمستوى العام للنشاط الاقتصادي .
تأثير المتغيرات الاقتصادية تأثيرها على النشاط العقاري
يتأثر النشاط العقاري بمتغيرات النشاط الاقتصادي الكلي آلاتية :
1- ارتفاع وانخفاض أسعار الفوائد و مستوى عوائد الاستثمارات المختلفة .
2- متغير اتجاهات السكان
3- القاعدة الاقتصادية للمناطق الجغرافية .
4- الأنظمة و القوانين التي تحكم الأنشطة الاقتصادية
1-ثأتير ارتفاع و انخفاض اسعار الفوائد و مستوى عوائد الاستثمارات المختلفة
و يختلف التأثير بالعادة بين نشاط العقار السكني و نشاط العقار التجاري عند ارتفاع و انخفاض اسعار الفوائد و مستوى التغيرفي عوائد الاستثمارات فقد يتجه النشاط العقاري التجاري إلى الركود بينما يحافظ النشاط العقاري السكني على مستوى أداءه آلا انه يحدث اختلاف في مواصفات المطلوبة للمجتمع السكني مثل يتجه الناس إلى الوحدات الأصغر والأرضي الصغيرة .
ويؤثر اتجاه السوق العقاري ( السكني والتجاري ) آلي الانتعاش آو الركود في حركة الاقتصاد الكلي بسبب أن السوق العقاري من الأنشطة القائدة بالاقتصاد الكلي و يؤثر في البداية بالأنشطة المرتبطة به مثل قطاع المقاولات و مكاتب الخدمات الهندسية ثم بالصناعات القائمة المتصلة به مثل صناعات مواد البناء ثم قطاع النقل ثم الخدمات المصرفية التى تحكم باسعار الفوائد و اعطاء القروض و يكون تأثير السوق العقاري التجاري اكبر تجاوبا مع مستوى الأداء الاقتصادي من سوق العقاري السكني .
يحقق النشاط العقاري عوائد مالية اقل من عوائد الاستثمار في الأوراق المالية بإضافة آلي صعوبة التصرف به بالبيع آو بالشراء عند حدوث ركود اقتصادي من ما يؤدي إلى هروب الاستثمارات إلى الأوراق المالية من ما يؤدي آلي زيادة الركود في السوق العقاري و بالتالي الى ارتفاع نسبة الفائدة على القروض المرتبطة بالنشاط العقاري لارتفاع المخاطرة من ما يزيد من ركود السوق العقاري .
و يثأتر السوق بمتغير آخر من متغيرات الاقتصاد الكلي و هو متغير اتجاهات السكان الذي يتحكم به ما يلي :
1- معدلات الولادة والوفيات : التي تحدد متوسط أعمار المجتمع ومدى الحاجة للسكن و خطط الإسكان العامة على مستوى الدولة .
2- معدل أفراد الآسرة : و يحدد معدل أفراد الآسرة حجم الوحدات السكنية و الخدمات العامة لكل منطقة بمعنى آخر آن حجم أفراد الآسرة يؤثر بالتخطيط العمراني للمدن الأحياء .
3- أذواق المجتمع : ثؤتر أد واق الناس بحركة الاقتصادية فعند يتجه الناس ألي الإسراف باستخدام مواد البناء و استخدام مواد مكلفة مستوردة قد تؤدي بالحركة الاقتصادية ألي الارتفاع و نمو في الواردات غير المنتجة .
المستوى الاجتماعي و التعليمي : و تحدد اتجاهات المجتمع في البناء فمثالا رغبة الناس بتحقيق خصوصية كاملة في منازلهم و مراكز التسوق و أماكن العمل تؤدي ألي المبالغة في استهلاك مواد البناء و ارتفاع أسعار قطاع الخدمات ( المقاولات والمكاتب الهندسية ) و ارتفاع المستوى التعليمي يحد من المبالغة في تنفيذ البناء و كذلك للاستخدام أنظمة هندسية حديثة بالبناء و التعمير .
ليست هناك تعليقات:
لا يسمح بالتعليقات الجديدة.