المؤشرات المالية و الجدوى الاقتصادية لانشاء ميغا مول في مدينة جده

بسم الله الرحمن الرحيم

المؤشرات المالية و الجدوى الاقتصادية لانشاء ميغا مول في مدينة جده

الـمـقـدمـة :
نهضت المملكة العربية السعودية في جميع قطاعاتها وتطورت وتوسعت توسعاً عمرانياً حيث أنشئت التجهيزات الأساسية وتوفرت جميع المرافق مما ساعد على نمو وتقدم القطاعات الاقتصادية ومنها القطاع العقاري و مع التطور الكبير الحاصل في كافة ألانشطه التجارية و الزيادة الكبيرة في عدد السكان ظهرت الحاجة الملحة للاستثمار في قطاع المراكز التجارية  .
 و يسهم قطاع العقارات في تنمية مصادر الدخل الوطني، وتوفير فرص العمل للمواطنين، وتكتسب تنمية الاستثمار الداخلية أهمية خاصة بالمملكة، لكونها بديلاً منافساً للاستثمار الخارجية التي تؤدي إلى تسرب نسبة كبيرة من الدخل الوطني إلى الخارج سنوياً، وتنعكس سلباً على أوضاع ميزان المدفوعات وحجم الطلب على السلع والخدمات.
ويعتبر الاستثمار في مجال العقار وخاصة في المراكز التجارية والأسواق الكبيرة و من المجالات المتطورة والتي واكبت أو تفوقت على غيرها من المجالات في القطاع الخاص ، ويعزى السبب في ذلك إلى أن الاستثمار العقاري يعتبر من أهم القطاعات الاقتصادية في المملكة وهو يمثل العنصر الثاني من عناصر الناتج القومي السعودي ويتميز باتجاه أسعاره نحو الارتفاع فضلاً عن مقاومته لمخاطر الاستثمار الناتجة من ارتفاع معدلات التضخم ولكونه مجالاً استثمارياً آمناً.
وبعد استعراض الفرص الاستثمارية المتاحة في الاستثمار التجاري الترفيهي بناءاً على المؤشرات الاقتصادية الجيدة لمستقبل الاستثمار و واقع مدينة جده الحالي و إيمانا بفاعلية نتائج دراسات الجدوى الاقتصادية لجميع المشاريع خاصة مشاريع الاستثمار العقاري تم عمل دراسة جدوى المرفقه للاستثمار بأحد افضل المشاريع العقارية ولا شك أن من ضرورات المهتمين بالاستثمار التعرف على قوة الاستثمار بهذا المشروع قبل اتخاذ قرار الاستثمار فيه بحيث يتمكن من دراسة البدائل المختلفة بناءا على نتائج الدراسات المقدمة . وغالباً يختار المستثمر المشروع ذو العائد المناسب والذي تقل فيه نسبة المخاطرة إلى أدنى حد مع إمكانية استمراريته وبقائه لفترة طويلة لذلك جاء القرار بالاستثمار العقاري عبر انشاء مشروع مجمع تجاري عملاق والتي تعتبر الأكثر ملاءمة في الوقت الحالي ويعطي اعلى الإيراد و الافضل اقتصــادياً.
نبذة عن مدينة جدة
تقع مدينة جدة على الساحل الغربي للمملكة وتعتبر من الناحية الجغرافية والدينية بوابة الحجيج إلى مكة المكرمة وأرض مدينة جدة تعتبر سهلاً  منبسطاً على إمتداد ساحل البحر الأحمر وهذه الطبيعة الجغرافية ساعدت على توفر المرافق السياحية بالقدر الذى يؤمن لمدينة جدة حركة سياحية نشطة على مدار العام خصوصاً بعد النقله النوعية التى شهدتها المدينة في المرافق السياحية التى قللت من أهمية تأثير العوامل الجوية والحرارة والرطوبة على حركة المصطافين.
وقد دخلت جدة ركب الحضارة والتمدن منذ وقت مبكر إذ أن هذه المدينة وعلى إمتداد العقود الماضية ظلت حتى وقت طويل العاصمة التجارية ومركز القرار السياسي وكونها تقع على مقربة من مكة المكرمة التى تمثل قبلة المسلمين فقد مثلت المدينتان ثقلاً تجارياً وحضارياً مهماً في مسيرة المملكة خلال الفترة من بداية القرن الماضي وحتى الوقت الراهن.
ونظراً للمسافة القصيرة التى تربط مكة المكرمة وجدة فقد إختارها الخليفة عثمان بن عفان (رضي الله عنه) لتكون الميناء الرئيسي لدخول الحجيج إلى مكة المكرمة ، وبما أن أعداد الحجيج تتزايد تاريخياً بشكل كبير وتتزايد في الوقت نفسه إحتياجات هذه الأعداد من السلع والخدمات ولعدم توفرها في المناطق المجاورة داخل المملكة ، فقد كانت كذلك مصدراً لوصول البضائع والخدمات إلى كل من مكة المكرمة والطائف إلى جانب سكان مدينة جدة نفسها.
ومع التطور اللافت في أعداد الحجيج والزوار والمعتمرين فقد كان لا بد من تحقيق تطور مواكب لهذه الأعداد في المرافق التى تقدم أو تساعد على تسهيل إقامة أو مرور الزوار والمعتمرين من وإلى الأماكن المقدسة في كل من مكة المكرمة والمدينة المنورة . وكان ابرز معالم هذا التطور المواكب هو :-
أولاً : بناء مطار الملك عبد العزيز الدولي في جدة ومدينة الحجاج ، وهذا المطار أصبح بإمكانه تسهيل إجراءات وصول أكبر عدد ممكن من الحجاج كما أن طاقته الإستيعابية إلى جانب مدينة الحجاج ساعدت في القضاء على أية عراقيل تحول دون تنقلات الحجاج أو إقامتهم أو تحديد أعدادهم.
ثانياً : تدشين العمل في ميناء جدة الإسلامي بحيث يكون البوابة المباشرة لكل من :
أ - حجاج البحر خصوصاً من دول جنوب شرق آسيا.
ب- توفير إحتياجات كل من مكة المكرمة وجدة والطائف من السلع والخدمات.
وقد ساعدت هذه العوامل على تحقيق المزيد من التفاعل بين الأنشطة الإقتصادية وكان من أثر ذلك أن ازداد تركز السكان وتركز الأنشطة الإقتصادية في المدينة مما ساعد على توسعها العمراني على إمتداد الساحل بشكل ضاعف من قدرتها الإستيعابية وتعداد سكانها خلال أقل من عشرين عاماً.
ومن الملاحظات الهامة على جدة بإعتبارها ميناء وصول ومغادرة الحجيج بها أن الفترة التى تسبق موعد الحج والأيام التى تليها هى المكان الملائم من ناحية الإقامة والسكن لهولاء الحجيج للإبتعاد عن الزحام الكثيف في مكة المكرمة فى تلك الفترة وأصبح بإمكان الفرد أداء الصلوات والعودة إلى جدة والتسوق فيها بكل يسر وسهولة.
يبلغ طول كورنيش جدة الشمالي 50 كيلو متر تقريباً وهو يصل إلى شرق أبحر وأبحر الشمالية بينما يبلغ طول الكورنيش الجنوبي 45 كيلو متر ويعتبر الكورنيش بمعالمه الحالية والمرافق السياحية التى يضمها المتنفس الوحيد لأهالي مدينة جدة ومكة المكرمة بشقيه الجنوبي والشمالي على حد سواء.
وصل عدد سكان إمارة مكة المكرمة ( التى تضم مكة المكرمة وجدة والطائف) عام 2000 حوالي 5.2 مليون نسمة بينما يصل عدد سكان مدينة جدة حوالي 4 ملايين نسمة ، وينقسم سكان مدينة جدة بنسبة 65% سعوديون وحوالي 35% غير سعوديين ، أما على مستوي إمارة مكة المكرمة فقد وصل عدد السعوديين 3.380 مليون نسمة بينما بلغ عدد غير السعوديين 1.813 مليون  نسمة ، ونظراً لقرب المسافة بين المدينتين فقد أصبحت المرافق التجارية في كل منهما مكاناً ملائماً للتسوق لسكان المدينة الأخرى بعد أن تم ربط المدينتين مع المدينة المنورة بشبكة متطورة من الطرق تساعد على التنقل بينهما بيسر وسهولة.
وبحكم موقع مدينة جده  سواءاً بالنسبة للطرق البرية أو البحرية البوابة الرئيسية لمدينة مكة المكرمة من كل السلع الواردة من كل دول العالم والسلع الواردة عن طريق البحر.
ويصل عدد الزوار والمعتمرين الذين يمرون بمدينة جدة سنوياً حوالي 4.3 مليون نسمة بينما تتراوح متوسط عدد الأيام التى يقضيها الحاج سواءاً في مكة المكرمة أو مدينة جدة بين 17 – 25 يوماً.
ومن العوامل التى تجعل جدة مدينة دائمة الحركة هو التوازن في موسمية أو مواعيد وصول الزوار والحجاج والمعتمرين ، فبالنسبة للحجاج فإن قدوم حجاج البحر يبدأ من منتصف شهر رمضان في جدة ويكتمل في شهر شوال ثم يبدأ توافد حجاج البر من بلاد الشام واليمن وآسيا الوسطي فيستمر طوال شهر ذي القعدة وذي الحجة حتى شهر محرم. وخلال ذي القعدة وذي الحجة يبدأ توافد ومغادرة حجاج الجو وبعد نهاية موسم الحج تبدأ رحلة العمرة والزيارة وتصل ذروتها في شهري شعبان ورمضان حيث يصل إلى مكة عبر جدة  حوالي نصف مليون معتمر من داخل وخارج المملكة ، وبعد نهاية شهر رمضان يبدأ موسم الزيارات الرئيسية أو الزيارات الخاصة بالأعمال ، وغالباً ما تتوزع بشكل متوازن بين أشهر السنة . وهذا التوازن النشط يجعل من مدينة جدة مدينة دائمة الحركة خصوصاً في الميادين التى تتعلق بالزوار والحجاج والمعتمرين وفي ستة أشهر متواصلة تبدأ من رجب وحتى بداية شهر محرم.
ومع تضافر العوامل المشار إليها وهى :
o الموقع المميز .
o زيادة أعداد الزوار والمعتمرين والحجاج.
وبالإضافة إلى ذلك توافر رؤوس الأموال والرغبة في الإستثمار فقد أصبحت المرافق السياحية والخدمية التى تم بناؤها سواءاً داخل مدينة جدة أو على إمتداد الشاطئ من العناصر الرئيسية للتنشيط الإقتصادي والجذب السياحي وقد كان من تأثير ذلك أن أصبحت فترة العطلة الصيفية من الفترات السياحية النشطة في المدينة وأصبح يزورها ما يقرب من نصف مليون زائر من داخل المملكة وتستمر إقامتهم في المدينة لما يتراوح بين شهر إلى شهر ونصف بحيث أصبح من الصعب إيجاد مكان شاغر في الفنادق أو الشقق المفروشة وحالة من التشغيل الكامل في المطاعم والإستراحات ومرافق الخدمات الأخرى بإعتبار أن هذه الفترة يمكن أن تستغل في العمرة أو الترويح عن النفس لكل أفراد الأسرة.
وبالنظر إلى التمدد السكنى المتزايد للمدينة فقد أصبحت المسافة بين حدودها بعيدة نسبياً وأصبح من الصعب على الفرد التنقل بين أطراف المدينة نظراً لطول المسافة وكثافة حركة السير مما حدا بالكثير من المستثمرين لبناء المرافق التجارية في كل حي أو منطقة من مناطق المدينة وأصبحت المراكز التجارية من المعالم المتميزة لمدينة جدة خصوصاً وأن التوزيع الذى أشرنا إليه فيما يتعلق بالزوار والمعتمرين يؤمن للمدينة ما يقرب من 0.4 مليون زائر شهرياً.
وبما أن كل من السكان   والزوار أو المعتمرين بحاجة إلى من يوفر لهم  إحتياجاتهم من السلع الغذائية و الاستهلاكيه على وجه الخصوص فقد أصبحت عملية البحث عن الأسواق للسلع  من الأنشطة المطلوبة وأصبح الإستثمار في هذا الميدان يتطرق إلى:
‌أ. تطوير المرافق القائمة في الأسواق الحالية .
‌ب. تطوير أساليب البيع وتقديم الخدمات المتصلة بها .
‌ج. البحث عن مرافق جديدة تواكب التوسع العمراني والزيادة السكانية للمملكة.
وإستناداً إلى أن كافة إحتياجات مدينة جدة من السلع تأتي من خارج المدينة بشكل عام ومن خارج المملكة بشكل رئيسي فإن وجود مجمع تجاري يهتم بتحقيق التوازن في توفير إحتياجات المدينة وسكانها وسكان المدن المجاورة من ناحية والحفاظ على العائد المجزي لتاجر والمستثمر العقاري من ناحية ثانية أصبح من الضرورات الملحة لبناء نظام تسويقي يأخذ بعين الإعتبار تحقيق التوازن بين عرض السلع  وبين إحتياجات المدينة وهذا التوازن الذى يسعي المشروع إلى تحقيقه يركز على :
‌أ. العمل على أن يكون حلقة الوصل بين المستهلك من ناحية وبين التاجر و المستثمر من ناحية ثانية.
‌ب. الحفاظ على تدفق دائم ومنتظم من السلع .
‌ج. توفير مرونة في حركة المتسوقين بحيث يمكن التحرك في كافة مرافق المجمع بحرية ودون عوائق .
‌د. العمل على أن تكون زيارة العميل للمجمع متكاملة من ناحية المتوفر من كافة السلع
 العوامل الاقتصادية المؤثرة :
تم اتخاذ القرار في الاستثمار في هذا المشروع بعد الاستعراض الدقيق للعوامل الاقتصادية و التي دعمت اتخاذ القرار في هذا الاستثمار ما يلي :
‌أ) نمو سوق السياحة الداخلية باطراد وذلك على رغم التقديرات التي تقرر أن الانفاق في هذا المجال بلغ 5 مليارات ريال سعودي في عام 1999 مقارنة ب 25 مليار ريال ينفقها السعوديون سنويا في السياحة الخارجية. ومعروف أن المملكة تتمتع بمناظر طبيعية خلابة وبعدة مواقع أثرية وتاريخية. ولقد شهدت المملكة مؤخراً استثمارات كبرى في مدينة جده و هناك أيضا العديد من المنتزهات على شاطئ البحر الاحمر والتي تتمتع بكثير من الخصوصية. وفي عام 1998 سمح لأول مجموعة من السياح الأجانب بزيارة المملكة لزيارة المواقع الأثرية. وتكونت هذه المجموعة من مجموعة من المتزوجين والنساء كبار السن.
‌ب) النمو السكاني بالمملكه و التي تشجع على الاستثمار العقاري ما يلي :
1- السكان : يُقدر إجمالي عدد السكان بالمملكة بحوالي 20,4 مليون نسمة في عام 1999. يشكل الذكور منهم 11,29 مليون نسمة و الإناث 9,11 مليون نسمة.
2- النمو السكاني: بلغت نسبة النمو السكاني بالمملكة في عام 1999 3,55%.
‌أ) افاق عامة تشجع على الاستثمار بالمملكة وفي القطاع العقاري و السياحي على وجه الخصوص :
 الاستقرار السياسي :النظام السياسي والنظام الاجتماعي السياسي والنسيج الاجتماعي جميعها تطورت ذاتياً من الداخل وهي منسجمة تماماً وتتمتع بالرسوخ والقوة مما منحها الثبات والاستقرار في المراحل الزمنية المختلفة و يعتبر الاستقرار السياسي للمملكة من خصائصها البارزة واحد أهم أسباب جذب الاستثمار لها و للمملكة نظام سهل وراسخ لنقل السلطة ولم تهتز المملكة أمام التهديدات السياسية والعسكرية الخارجية.
‌ب) الخلفية التجارية والتوافق مع العولمة : تمتعت المملكة طوال تأريخها الطويل ومنذ عهد بعيد بالثقافة التجارية، لذا فمن الطبيعي أن تتواءم المملكة مع النظم التجارية الحديثة ومع مرحلة العولمة و يعتبر الاقتصاد السوقي الحر تطورا طبيعيا لبلد تمتع طوال تاريخه بالخلفية التجارية و لم تتعاطى المملكة مع سياسات تقييد تداول النقد الأجنبي ووضع العراقيل أمام تحويل النقد و تمتعت المملكة طوال ثلاثة عقود باستقرار وثبات عملتها الوطنية و امتازت المملكة بانخفاض نسبة التضخم وببيئة ضرائبية معتدلة و يجوز للأجانب الحصول على الملكية الكاملة للمشاريع الصناعية و لا يحتاج المستثمر الأجنبي لكفيل سعودي لممارسة نشاط الاستثمار بالمملكة كما ان المملكة عضو في الوكالة الدولية لضمان للاستثمارات المتعددة و المملكة في المراحل النهائية للانضمام لمنظمة التجارة الدولية وهي المملكة عضو مؤسس للاتفاقية الدولية للتحكيم منذ عام 1958.
 السياسة التجارية : علاقات المملكة الممتازة مع جميع الدول (الخليجية والعربية والإسلامية والآسيوية والأوروبية وأستراليا ونيوزيلندا والأمريكيتين) تسهل تعميق علاقات التعاون الاقتصادي معها وقد أبرمت المملكة اتفاقيات اقتصادية وتجارية مع العديد من الدول العربية مما وسع من سوق التصدير.
 تعتبر المملكة من اكبر المساهمين في برامج البنك الإسلامي للتنمية لتمويل التجارة، وهي أيضا عضو في الصندوق العربي وصندوق أوبك والصندوق الزراعي والبنك الدولي وبنك التنمية الآسيوي وغير ذلك من الهيئات والمنظمات التمويلية الدولية.
 المملكة عضو في الهيئة العربية لضمان الاستثمار التي تؤمن على الصادرات والاستثمارات.
 لدى المملكة علاقات تجارية قوية مع أكبر الدول الصناعية في العالم.
 تعتبر الولايات المتحدة واليابان وكوريا الجنوبية وسنغافورة والهند وهولندا وفرنسا وإيطاليا والإمارات العربية المتحدة والبحرين أكبر 10 دول مستقبلة للصادرات السعودية في عام 1998 وتعتبر الولايات المتحدة واليابان وبريطانيا وألمانيا وفرنسا وسويسرا وإيطاليا والصين وكوريا الجنوبية والهند من أكبر 10 دول مُصدرة للمملكة في عام 1998.
 إمكانات الاقتصاد السعودي وقدرته التحويلية : تعتبر المملكة أكبر اقتصاد في المنطقة حيث يمثل ناتجها الإجمالي 25% من مجموع الناتج الإجمالي العربي تؤدي نسبة النمو السكاني العالية (4%) للنمو المتزايد للسوق ، تمتلك المملكة 25 % من الاحتياطات العالمية للهيدروكربونات ، تعتبر المملكة رابع دولة بين الدول ذات الاحتياطيات الكبيرة في الغاز الطبيعي ، لدى المملكة صناعة بتر وكيماوية قوية أُستثمر فيها 167 بليون دولار، 112 في الجبيل و55 في ينبع ، و تخطط الحكومة لخصخصة الشركات الحكومية الكبرى كشركة سابك وشركة الاتصالات السعودية ومؤسسة الكهرباء السعودية والمؤسسة العامة للتحلية والخطوط السعودية و ستؤدي عملية الخصخصة لرفع مساهمة القطاع الخاص في الناتج المحلى الإجمالي إلى 60 % ، أي ضعف النسبة الحالية ، تتوفر العديد من فرص الشراكة الاستثمارية (60 قدمتها سابك و64 في قطاع التعدين) كما تبلغ قيمة الاستثمارات المقترحة في المملكة حوالي 200 مليار دولار في مجال الغاز والبترول والكهرباء والصناعات الكيماوية والتحلية. وتبلغ الاستثمارات التي اقترحتها شركات البترول الغربية حوالي 100 مليار دولار خلال 20 عاما.
 جذب قطاع السياحة الذي أُفتتح مؤخراً حوالي 6 مليار دولار من رؤؤس الأموال المحلية.
 نظام الضرائب : خُفضت الضرائب على الأرباح إلى 30 % ، السلع التي تستورد لأغراض التصنيع تعفى من الرسوم الجمركية ، يجوز للوحدات الخاسرة تحويل خسائرها للسنوات القادمة ، تعفى الشركات الخاسرة من الضرائب حتى يتحسن وضعها المالي ، وقعت المملكة عدداً من الاتفاقيات الثنائية مع عدد كبير من الدول لتجاوز مشكلة الازدواج الضريبي .
 توفر العمالة الماهرة وتكاليف العمل : يشكل خريجو جامعات المملكة وكلياتها التقنية ومدارسها قوة عمل متعلمة للشركات الاستثمارية ، هناك 7 مليون من العمال الأجانب يشكلون عمالة ماهرة وشبه ماهرة ، تبلغ تكلفة العامل غير الماهر (2.77 دولار أمريكي / الساعة ) وهي نسبة قريبة من النسبة التي تتوفر في المكسيك ( 2.63 دولار أمريكي / ساعة) وعشر النسبة السائدة في فرنسا (22.60 دولار أمريكي / ساعة).
 حالة البنية التحتية : تعتبر شبكات الماء والكهرباء والهاتف والمواصلات والاتصالات والموانئ من بين الأفضل في المنطقة ، تخدم البنية التحتية الصناعية بالجبيل وينبع احتياجات الصناعات الإنتاجية والخدمية في المملكة
 إمكانية الحصول على رأس المال :تعتبر البنوك السعودية من أفضل البنوك في المنطقة باضافة الى ان التقلبات في نسب الفائدة في المملكة قليلة جدا كما يمكن توفر السيولة من الحصول على تمويل بنسب معقولة و لدى البنوك السعودية العشرة 1200 فرعاً تعمل على أساس أحدث التقنيات المصرفية و بالاجمالي نصيب الحكومة في البنوك التجارية أقل من 10 % و تعتبر بعض البنوك السعودية من بين أفضل 200 بنك في العالم و  سوق الأسهم السعودية الأكبر في العالم العربي و لم تشهد سوق الأسهم السعودية أية انهيارات حادة كما حدث في بعض الدول المجاورة و يوفر صندوق التنمية الصناعية السعودي قروض طويلة الأمد للمؤسسات الصناعية تتجاوز قيمتها 50 % من التكلفة الكلية للمشاريع وتمتد فترة القرض ل 15 سنة مع السماح ببدء الدفع عند توفر السيولة النقدية .
 التنمية الصناعية : هناك العديد من المدن الصناعية المطورة بمدن المملكة المختلفة كجده والدمام وجدة والجبيل وينبع والقصيم والأحساء و إيجار الأرض الصناعية يساوي 2 سنت أمريكي في السنة للمتر المربع و يتمتع المستثمرون بأقل أسعار للخدمات في المدن الصناعية و خُفضت تكاليف الموانئ بنسبة 50 % لجميع الصادرات و يعمل ويستثمر في المملكة عدد كبير من الشركات العالمية الكبرى مثل:
بالك دير كريستيان جيير إكسون إندوسويز   شل أسمدة تايوان بويينج ديملير          تشريسلر جنرال موتورز لوسنت سيمينز هارتمان سيتي بنك إكوفيول القارديان  ميتسوبيشي سميتومو إفريسينيس شفرون إنيتشيم  هويت شست موبيل هينكل  يوتي الألمانية تيكساكو

الـمـوقـــع :
عرفت جده كميناء منذ صدر الإسلام  ولكنها لم تنل حظها من التنمية سوى في العقود الأخيرة ويتوفر بالمنطقة مقومات سياحية عديدة تؤهلها لكي تكون إحدى أهم مناطق الجذب السياحي في المملكة حيث تتوفر فيها جميع أنواع السياحة كالسياحة الشتوية والصيفية والتاريخية و الدينية وهي بذلك وفي مجمل طبيعتها الجغرافية تعد منطقة ذات جذب سياحي فهي تجمع بين الشواطئ الجميلة والمساحات الخضراء والجو الدافئ في فصل الشتاء مما يبعث في النفس البهجة والسعادة وفضلاً عن ذلك يوجد بالمنطقة الكثير من مقومات السياحية فهي من افضل مدن المنطقة تصلح كمنتجع سياحي هكذا تتمتع جده بالكثير من المكونات الطبيعية والأثرية والتاريخية التي تجعلها مميزة بين مدن المملكة لذلك كانت مدينة جده افضل مدن الغربية المناسبة للإنشاء ميغا مول بإضافة لمقومات مدينة جده و باقي مدن المنطقة الغربية لارتفاع مستوى الدخل في المدينة حيث يعد مستوى الدخل من أهم عوامل تحديد الطلب الفعلي على السلع والخدمات .
وبعد استعراض المعلومات والأرقام  الإحصائية يمكن الوصول إلى النتائج التالية :
• أن نسبة النمو السـكاني في مدينة جده تعتبر من الأعلى عالمياً .
• أن أغلب السكان هم أقل من عشرين سنة .
• أن النمو السكاني يتبعه نمو تجاري مضطرد في إنشاء الشركات والمؤسسات والمحلات تلبية لاحتياجات السكان .
• أن مدينة جده لديها من المقومات لأن تكون دائماً مدينة ذات جذب استثماري لكونها عاصمة المملكة  التجارية فضلاً عن تركز رؤوس الأموال السعودية فيها واستحواذ سكانها على نسبة عالية من إجمالي الناتج المحلي .
• ان الثقل الاقتصادي لجده بالنسبة للمملكة و حجم الحركة الاقتصادية و العمالة و النمو السكاني و الناتج القومي فيها و بهذا  كانت اكثر المدن السعودية التي تناسب انشاء مثل هذا المشروع  وبضخامته.
عناصر البنية الأساسية
يمثل توفر عناصر البنية الأساسية أحد العوامل الداعمة للاستثمار بصفة عامة والاستثمار العقاري بصفة خاصة وقد استطاعت جده أن تحقق الكثير من الإنجازات على طريق بناء وتطوير البنية الأساسية لاستقبال مختلف الاستثمارات وتتمثل هذه الإنجازات في التالي :
1- يوجد في المنطقة الغربية شبكة طرق حديثة تربط مختلف مدن وقرى المنطقة بمدينة جده و بمدن المملكة الأخرى .
2- توفر مياة الشرب حيث تعتمد مدينة جده على مياه التحلية و الآبار ز
3- توفر الطاقة الكهربائية و يتم انتاجها مع تحلية المياه او عبر تربينات تعمل بالوقود البترولي .
4- توفر خطوط الهاتف العاملة في جده وكافة وسائل الاتصالات هذا بالإضافة إلى هواتف البطاقة ، والدوائر الخاصة ، والهاتف السيار ، والتلكس ، والنداء الآلي .
تفاصيل موقع المشروع :
يقع الموقع على اهم طرق شمال مدينة جده على طريق الملك و بالقرب تقاطع شوارع رئيسية و باتجاه حركة السير الى وسط  مدينة جده و الموقع مرغوب تجارياًُُُ لوقوعه وسط منطقة ترغب فيها الشركات لوضع معارض لها او فروع تجارية بشارع على كثافة سير عالية و مواصفات الموقع  كما يلي :
• الواجهة الشمالية  شارع عرضة 30 متر   بطول 165 متر .
• الواجهة الجنوبية  شارع  عرضة 30 متر  بطول 145 متر .
• الواجهة الشرقية جار  بطول 930 متر .
• الواجهة الغربية طريق الملك عرضة 80 متر  بطول 930 متر .
و موقع المشروع في وسط الأحياء منطقة سكنية يسكنه عوائل سعودية و أجنبية من الطبقة المتوسطة وأعلى و بإضافة إلى المخططات الجديدة القريبة من الموقع و التى ستكون إحياء راقية على أفضل المستويات منها .
قد وفقنا الله بان يكون هذا الموقع من المواقع المرغوبة لشركات و تلائم احتياجات المستثمرين ان الثقل الاقتصادي و السياحي لمدينة جده بالنسبة للمملكة و حجم الحركة السياحية و التجارية و الاقتصادية و العمالة فيها  و النمو السكاني و الناتج القومي للعموم المملكة و بهذا كانت اكثر المدن السعودية التي تناسب انشاء مثل هذا المشروع  وبضخامته.
عوامل اختيار موقع المشروع :
وهناك اسباب وعوامل شجعت على اختيار هذا الموقع أهمها ما يلي:-
1- سهولة الوصول له من مختلف أحياء مدينة جده و المدن المجاورة كما هو محدد في موقع المشروع بالنسبة لمدينة جده .
2- موقع المشروع في قلب افضل منطقة سياحية بمدينة جده بالقرب من فنادق الدرجة الأول و المطاعم و كورنيش البحر حيث يتحقق لمستفدين الاستفادة من العناصر التجارية و السياحية بوقتنا واحد .
3- مساحة الموقع لإنشاء هذا المشروع تم دراسة المساحة المثالية له بما يساعد المصمم في تنفيذ فكرة معمارية رائدة و كان من الضروري البحث عن موقع تصل مساحته إلى اكثر من 170 الف متر مربع حيث تساعد هذا المساحة على إنشاء مجمع متكامل الأنشطة و توفر مواقف كافية بإضافة إلى منطقة خدمات مناسبة كانت أبعاده الموقع         ( الطول و العرض ) تحقق النسبة الذهبية و تسهل مهمة المصمم في توفير مجمع يحقق المقاييس الإنسانية في تكوينه .
4- وبغض النظر عن عدد ومدي كثافة السكان في الأحياء المحيطة فإن سهولة الوصول من وإلى الموقع تزيد من عدد الأحياء التى ستستفيد من مرافق المشروع سواءاً كانت في شمال جدة أو جنوبها.
صفات الاسواق و المشاريع المنافسه المماثلة الحالية
 تخدم أحياء آو مناطق سكنية محدودة بتالي يسهل الوصول أليها من هذه الأحياء  او نوعية محدده من المستفدين .
 جذبت الأسماء التجارية العالمية و خلقت سمعة جيدة لدى المتسوقين .
 مباني جميع المجمعات التجارية المغلقة و المشاريع المماثلة ممتازة تحتوي على جميع مواصفات المشاريع السياحية الحديثة .
عيوب المشاريع المماثلة  الحالية:
 لا تحتوي على جميع الأنشطة التي تهم الزوار  .
 يصعب الوصول إليها من مناطق جده الأخرى .
 لا يتم صيانتها و تشغيلها على الوجه الصحيح .
 تصميم بعض المجمعات الحالية لا يحقق مصالح المستأجرين .
 بعض المجمعات الحالية غير مكتمل الخدمات .
فـكـرة الـمـشـروع :
لدعم نجاح المشروع تم طرح فكرة تطوير خدمات وتنويعها. وأظهرت الدراسات التي أعدت أن تنويع الخدمات التي تقدمها المجمعات التجارية لاقت ترحيباً كبيرا من قبل المستثمرين والمستهلكين على حد سواء  حيث تم اضافة الانشطة الترفيهيه للمشروع  وبناءا على نتائج الدراسات الأولية أعدت الشركة دراسات جدوى تسويقية واقتصادية لتطوير وتنويع الخدمات المقدمة بالمجمع التجاري بحيث يقدم تلك المجمع كل متطلبات وحاجات الأسرة الضرورية والكمالية إضافة إلى خدمات الترفيه والتسلية، وأوضحت النتائج، جدوى اقتصادية كبيرة إضافة للفوائد التي يجنيها المواطن والمقيم من ارتياد مثل هذه المجمعات التجارية.
وتتلخص فكرة المشروع في انشاء مجمع تجاري متميز باستخدام أفضل المواصفات العالمية في الإنشاء والهندسة المعمارية وبأرقى أساليب التصميم من خلال الاستعانة بخبراء عالميين في هذا المجال مع الاهتمام الشديد بتطبيق مفاهيم الأسرة السعودية وحاجات المجتمع في قالب يحمل الطابع الإسلامي العام والسعودي على وجه الخصوص.
من خلال ما سبق يمكن أن نخلص إلى أن لكل سوق زبائن وعملاء من قطاعات المجتمع المختلفة، سواءاً قائمين او محتملين ولكن نتوقع أن يكون العملاء جده غاليريا هم العائلة السعودية والأجنبية والتي ستوفر لهم جميع احتياجات الأسرة من النساء و الأطفال  والرجال بحيث تستطيع الأسرة شراء جميع الاحتياجات تحت سقف واحد و خلال تواجدها بالمجمع يتوفر لها شراء كامل احتياجاتهم اليومية و الأسبوعية و الشهرية بإضافة الى الترفيه الراقي و المطاعم و المقاهي بحيث يمكن ان يكون المجمع مقصد العائلة اليومي للشراء و الترفيه.
ومن المتوقع أن تسهم تلك أهداف المشروع  في إحداث عملية تطوير نوعي في إسلوب تقديم الخدمات في هذا المشروع سواءاً من ناحية المعروض أو من ناحية طلب المستهلك بحيث تكون رحلة التسوق متكاملة وممتعة للفرد في وقت واحد و يتماشي مع التطور الذى وصلت إليه مدينة جدة .
الفكرة التصميمية للمشروع المقترح:
ترتكز الفكرة التصميمية المقترحة للمجمع التجاري على توزيع الأنشطة بأسلوب مميز حيث يتم وضع سوق مركزي للمواد غذائية في الركن الجنوبي بالمجمع و محلات رئيسيه في نهاية الممرات الرئيسية و الزوايا المهمة بالمجمع عبر ممرات عريضة ويتم توزيع المحلات التجارية على ممرين رئيسيين يعملان كشرايين للحركة بعرض كبير تصل بين المداخل الرئيسية وبين البهوين التي لا تقل مساحة كل منهما عن 1000 متر مربع، ويوجد بهما عناصر الحركة الرأسية.
ويتم توزيع الأنشطة في المجمع بطريقة تسهل للعميل زيارة كل أركان المجمع.. ويتم وضع المركز الترفيهي وركن المطاعم بالدور الاول بحيث يحقق عنصر الجذب للدور مع ترك فتحات بداخل الممرات العلوية تسمح بانسيابية الفراغ بين الدورين. بالإضافة إلى ذلك توجد إضاءة علوية بحيث تضيء الممرات السفلية بإضاءة طبيعية. وقد تم تخصيص أكبر عدد ممكن من مواقف السيارات للسوق بحيث لا تقل مساحة المواقف عن 50% من مساحة الموقع الكلية وذلك خدمة لزوار ومرتادي المجمع مع توفير الإضاءة الكافية لها ورسمها بصورة هندسية وترقيمها بأسلوب علمي يسهل معه معرفة المواقف المختلفة بسهولة ويسر.
الميزات التي سوف تجذب المتسوقين:
بعد عمل الاستبيانات اللازمة على المتسوقين لتحديد رغباتهم و المميزات التى تجدبهم الى اي مجمع تم حصر الميزات التي سوف تجذب المتسوقين للمشروع و هي ما يلي :
 جذب أفضل الأسماء و العلامات التجارية و كبار الشركات المتخصصة بكل ما يهم الأسرة بإضافة إلى وجود وكالات عالمية و أسماء تجارية لامعة  و معروفة
 الاهتمام الكبيرة في النظافة و الصيانة لكل مرافق المجمع و استخدام التقنية الحديثة في التشغيل .
 توفير عدد كافي لرجال الامن ودعم إحساس الأمن لدى المتسوقين .
 سهولة  الوصول الى موقع المجمع من كل مناطق جده .
 التصميم الوضح للمحلات و الممرات و وسع الممرات من ما يؤدي الى السهوله و المتعة في التسوق .
 المشاركة في الفعاليات الوطنية و الاجتماعية بصورة مستمرة .
 توفر كامل احتياجات الأسرة تحت سقف واحد .
 توفر ترفيه راقي و كل ما يمنح المتعة الأطفال و الأسرة .
 الحملات و الفعاليات الترويجيه و التسويقية التي تعمل على ايصال صورة إعلامية واضحة عن المجمع بصورة مستمرة  وبإضافة الى المسابقات و السحوبات .
 التوزيع الداخلي الناجح للمحلات
 نوعية والمستوى التشطيبات الداخلية الفاخر .
 وسع و عرض الممرات  الداخلية
 وجود مواقف سيارات كافية و وجود مواقف سيارات بالقبو
 وقوع المجمع على شوارع رئيسية بحيث يسهل الوصول له و الموقع  بالنسبة لمدينة جده .
 توقيت فتح وإغلاق المجمع حيث سوف يستمر افتتاح المجمع طول اليوم وكل ايام الأسبوع .
 وجود المحلات ذات النشاط المتشابه متجاورين وفي نفس الموقع
 كون  المجمع عائلي لا يسمح بدخول العزاب في أوقات معينة
 وجود مركز ترفيهي متكامل توفر فيه الألعاب لكل الأعمار داخل المجمع
 وجود سوق مواد غذائية ( سوبر ماركت ) داخل المجمع .
 وجود منطقة مطاعم  و جلسات  للأكل .
 وجود نوا فير و شلالات مياه .
 و جود لوحات الإلكترونية للإعلانات و الدعاية و الإرشاد .
 نظافة و صيانة المرافق العامة بالمجمع على افضل المستويات العالمية
مواصفات مبنى المشروع المقترح :
للتاكيد التميز الذي يتمتع به المشروع ونظراً لتميز الموقع الذي سيحتضن المشروع والشوارع المحيطة به والمعالم العمرانية البارزة حوله فقد تم دراسة العديد من الأفكار والأطروحات وتقييم الكثير من البدائل بشأن نوعية المبنى المقترح والمناسب للموقع، وتم تحليل كل الأفكار وتقييمها إضافة إلى دراستها هندسياً وفنياً، وكانت الفكرة المناسبة للموقع بناءا على نتائج التحليلات والدراسات السابقة هي إنشاء مجمع تجاري دورين مع عمل مواقف خارجية، وقد تم تحديد ملخص مواصفات المبنى المقترح من قبل المختصين بالشركة كما يلي:
1- البناء من ألواح الخرسانة المسلحة مسبقة الإجهاد.
2- تكون الواجهات الخارجية من الزجاج  وألواح الألمونيوم و من ألواح الخرسانة المسلحة مسبقة الإجهاد.
3- تكون الممرات من الرخام أو السيراميك أو الجرانيت الفاخر.
4- يجهز بعدد 6 أدراج كهربائية.
5- يجهز بعدد 6 مصاعد كهربائية.
6- يجهز بتكييف مركزي للممرات والبهو الرئيسي.
7- تركيب عوازل صوتية وأنظمة السيطرة والتحكم.
8- تجهيز المبنى بكافة الخدمات.
هوية وملامح المشروع :
باختصـار ويمكن التعبير عن هوية وملامح المشروع بأنة  عبارة عن مجمع تجاري مبني بمواصفات عالمية تجد الأسرة فيه جميع احتياجاتها تحت سقف واحد من اكبر الأسماء التجارية و الوكالات العالمية ضمن أفضل الوسائل الترفيهية و باستخدام أحدث الطرق التسويقية و أحدث وسائل التشغيل و الصيانة و التقنية الحديثة و بتعين أفضل الخبرات العلمية المؤهلة لإدارة المجمع و تشغيله .

تحليل الخصائص المتسوقين في المجمع :
ليتم تحديد هوية المستأجرين وصفاتهم لضمان نجاح المجمع تم تحديد الشريحة المستهدفة و خصائصهم و معدل التغير و النمو في عدد السكان حيث تعد جده واحدة من أسرع مدن المملكة نمواً ، وهذا النمو يقابله نمو مماثل للتركيبة السكانية التي شهدت قفزات متوالية عبر السنوات العشر الأخيرة بمعدل نمو حوالي 8.1% سنوياً و بالتالي تم تحديد ابرز أسماء المستأجرين .

محتويات التى يضمها المشروع :-
لقد تم وضع التصورات الأولية للمرافق والأنشطة التى يضمها المشروع إستناداً إلى الأسس التالية :-
* وجود مساحة كافية من الأرض تساعد على تحقيق رغبات كل من التاجر والمستهلك في توفر مرافق ملائمة لممارسة النشاط بشكل صحيح.
* الرغبة في تحقيق أكبر قدر من التكامل في الخدمات بحيث تكون جميع إحتياجات الفرد من السلع في متناول اليد من مكان واحد.
* إرتفاع القوة الشرائية للأفراد وبالتالى وجود حركة بيع وشراء نشطة.
* العمل على أن يكون السوق مركزاً رئيسياً للحركة التجارية في السلع لمدينة جدة والمناطق المجاورة .
العمل على تخفيف حدة الإزدحام من خلال إستثمار المرافق بشكل جيد وبما يساعد على تسهيل الحركة من وإلى السوق.

المرافق التجارية التى يضمها المشروع
و هذا الفكرة المعمارية ليست الفكرة الوحيدة للمشروع حيث تم تحليل عدد من الأفكار مثل مايلي :

 تم استخدام هذا التصميم كمثال عن العوائد الممكنة للمشروع و المساحات الايجارية

الدور  الأرضي :
المساحة المؤجرة متوسط المساحة المساحة
سوق المواد الغدائية   4885 4885
المحلات الامامية 72 10300
المحلات الداخلية 72 11400
المحلات في المر الخلفي 72 11300
المحل الرئيسي الشمالي 7260 7260
اكشاك على البوابة 5 80
صراف الالي داخلي 6 18
صراف الالي سيار 30 30
الاجــمــــــالــي اجمالي المساحة 45273

الدور  الثاني  :
المساحة المؤجرة متوسط المساحة المساحة
المركز الترفيهي   4885 4885
المحلات الامامية 72 10300
المحلات الداخلية 72 11400
المحلات في المر الخلفي 72 11300
المحل الرئيسي الشمالي 7260 7260
الاجــمــــــالــي اجمالي المساحة 45145

النشاط مساحة الانشاءات عدد الوحدات مساحة الاستثمار
مجمع التجاري 136000م2 800 90418 م2
الإجمالي العام

و هذا الفكرة المعمارية ليست الفكرة الوحيدة للمشروع حيث تم تحليل عدد من الافكار و تم استخدام هذا التصميم كمثال عن العوائد الممكنة للمشروع و المساحات الايجارية .
المواصفات الفنية العامة للتنفيذ :
سوف يتم تنفيذ المباني حسب المواصفات الفنية الآتية :
- الهيكل الخرساني من أعمدة وكمرات وألواح الأسقف من الخرسانة الجاهزة مسبقة الصنع من شركة الراشد بيوتنج.
- الحوائط الخارجية الألواح خرسانية مسبقة الصنع.
- الأرضيات برسلان مانع لانزلاق مقاس 50×50سم.
- الدهانات للجدران والأسقف دهانات أمريكية رشة عالية الجودة.
- القبب من الزجاج العاكس العازل للحرارة.
- الواجهات الخارجية من الزجاج السكريبت الشفاف.
- الحمامات والمغاسل من أمريكان ستاندر قوي التحمل.
- جميع الخلاطات وأدوات الحمامات من شركة غروهي.
- الأبواب من الحديد الصاج المدهون دهان ناري.
- الدرج الكهربائي والمصاعد من شركة ميتسوبيشي اليابانية.
- حواجز الدرج وفتحات الأسقف من الزجاج السكريبت مركب عليها هاندر من الستيل الأبيض.

الجدول الزمني للمشروع :
الربع الثاني من عام 2003:
سيتم البدء في تهيئة الموقع وتوفير العناصر اللازمة للعمل من قبل المقاولين كما سيتم العمل على وضع جدول بالأولويات حسب خطة مسبقة لأعمال العظم.
الربع الثالث من عام 2003.
في هذه الفترة التي تستغرق ستة أشهر وتمتد حتى نهاية الربع الرابع يكون العمل قد بدأ في الموقع فعلا حيث سيتم إنشاء أو  الانتهاء من أعمال العظم في مرافق المشروع ومن المتوقع إلا يتم تمديد تلك الفترة بل سيتم العمل على زيادة متطلبات  المشروع من العناصر البشرية والفنية بحيث يكون الانتهاء من كل مرحلة في وقتها الصحيح سمة مميزة للعمل وحتى انتهاء تلك المراحل.
عام 2004.
في بداية تلك الفترة تكون أعمال العظم قد انتهت وعندها ستبدأ مرحلة التشطيبات ومن المتوقع أن تستغرق هذه المرحلة سنة كاملة مقسمة إلى أربعة مراحل فعليه وتتسم الأعمال فيها بالتالي:-
أ -  بداية الإعلان عن التأجير في مرافق المشروع اذ أن الوقت اللازم للأفراد لمعاينة مرافق المشروع ستسير جنباًُ إلى جنب مع ظهور أو بداية تكوين الشكل النهائي لمرافق المشروع وبالتالي يستطيع المستأجرين تحديد الأماكن والمساحة والمواصفات النهائية التي يرغبونها والمتوقع أن يقوموا بحجزها في وقت مبكر.
ب -  في المرحلة الثانية سيتم العمل على تركيب التمديدات المختلفة من صحية وكهربائية وإلكترونية والتركيبات الأخرى ومن المتوقع أن يصاحبها البدء الفعلي في تأجير مرافق المشروع.
ج – في المرحلة الثالثة من هذا العام والتي ستبدأ من شهر 7 وحتى نهاية شهر 9 من عام 2004م من المتوقع أن يكون العمل جارياً على قدم وساق في تركيب الأجهزة والمستلزمات المتعلقة بالإنذار والمراقبة وتسهيل الحركة والعناصر الجمالية وما إلى ذك من تجهيزات كما يواكب هذه الفترة الانتهاء من عمليات التأجير.
د – المرحلة الأخيرة من هذا العام وهي التي تستغرق شهر 10 – 11 – 12 من عام 2004م سيتم الانتهاء  فعلياً من عمليات التشطيب بحيث يكون المشروع مؤهلا من الناحية العملية لبدء العمل من قبل الراغبين من العملاء.

م البنــــد عام 2003 عام 2004م 2005م
1 2 3 4 1 2 3 4 1
1 تجهيز الموقع العام
2 تشييد الهكيل الخرساني
3 التشطيبات
4 تركيب التمديدات
5 تركيب الأجهزة
6 انتهاء العمل في التشطيبات
7 التسليم
1 = الربع الأول 2= الربع الثاني  3= الربع الثالث 4= الربع الرابع
أما المرحلة النهائية وهي التي تنحصر في الربع الأول من عام 2005م ومن المتوقع أن يتم التسليم الفعلي لمرافق المشروع من المقاول إلى المالك على أن يتم في نهاية تلك المرحلة الافتتاح الفعلي للمشروع أمام الزوار والعملاء.

تقدير تكاليف انشاء المشروع ( رأس المال الثابت بالمشروع ) :
تم تقدير تكاليف انشاء المشروع ( رأس المال الثابت بالمشروع ) بمبلغ وقدرة 130 مليون ريال  و يشمل التقدير تكاليف انشاء المشروع حتى تشغيله التشغيل المبدئي (اجمالي التكاليف الرأسمالية للمشروع )حيث تم حصر كافة الاحتياجات الرأسمالية المطلوبة لإنشاء المشروع وتقدر تكاليف هذه الاحتياجات في ضوء الأسعار الجارية لها مبلغ 133.570 مليون ريال ويمكن تفصيلها على النحو التالي :
تقدير مصاريف ما قبل التشغيل
تشمل نفقات ما قبل التشغيل كافة بنود نفقات التأسيس التي يتحملها المشروع قبل البدء في التشغيل التجاري وهي تمثل أحد بنود التكلفة الاستثمارية وتعتبر ضمن الأصول الأخرى للمشروع وتبلغ تكاليف هذا البند حوالي 2.2 مليون ريال وذلك على النحو التالي :

البنـد القيمة
تكلفة الإشراف 1000000
تكلفة التصميم 1000000
الاستشارات القانونية والإجراءات النظامية 200000
إجمالي تكاليف ما قبل التأسيس 2.200.000

تكلفة الإنشاءات :
تبلغ تكلفة الإنشاءات منذ بداية تجهيز الموقع للبناء وحتى تسليم المشروع ( خلال عامين من بداية العمل ) (130 مليون )  حيث تم تقـدير تكلفة إنشاء المتر المربع متضمنة جـميع التكالـيف السابقة بإضافة إلى التكاليف الأخرى مثل الأنظمـة الأمنية و التحكم الآلــي و التكـيف و الموقع العام وتمديد الخدمات الأساسية مـن ماء وكهرباء و هـاتف  تـــسليم مفتاح بمبلغ و قدره 1000 ريال تقريباً ( الف ريال ) وتم تقدير هذه القيمة بناء على خبرة المكتب في مجمعات مماثلة .


تكلفة وسائل النقل :
يحتاج المشروع على وسائل النقل المختلفة لنقل العمال وتحقيق الأعمال الأمنية والإدارية اليومية كما هو مبين في الجدول التالي :
م البند العدد سعر الوحدة التكلفة الإجمالية
1 سيارات نقل عمال 2 80.000 160000
2 سيارات موظفين 3 50.000 150000
3 سيارات أمن 1 40.000 40000
إجمالي تكلفة وسائل النقل 6 - 350000


تكلفة الأثاث والتجهيزات اللازمة :
تعتبر الأثاث والأجهزة والمعدات المكتبية المختلفة من المتطلبات الأساسية لهذا المشروع وتحتوي على أصول متنوعة تفصيلها على النحو التالي :
م البند العدد سعر الوحدة التكلفة الإجمالية
أ- الأثاث
1 أثاث المكاتب 30 2000 60000
2 أثاث الممرات 100 1000 100000
3 أثاث جلسات المطاعم 300 1000 300000
إجمالي تكلفة الأثاث 460000

ب- المعدات
1 معدات وأجهزة النظافة الداخلية 2 70.000 140000
2 معدات وأجهزة النظافة الخارجية 1 130.000 130000
3 سقالة لنظافة الأسقف والواجهات 1 60.000 60000
4 معدات متنوعة وأدوات إصلاح - - 50000
إجمالي تكلفة المعدات 380000

ج- الأجهزة
1 أجهزة الحاسب الآلي المكتبية 20 7000 140000
2 أجهزة فاكس وتصوير 5 8000 40000
إجمالي تكلفة الأجهزة المكتبية 180000

إجمالي تكلفة الاثاث والمعدات والأجهزة المكتبية 1.020.000
وبناء على ذلك فإن التكلفة الإجمالية لرأس المال الثابت تكون على النحو التالي :
م البند التكلفة الكلية
1 إجمالي تكاليف ما قبل التأسيس 2200000

2 إجمالي تكلفة الإنشاءات 130000000
3 إجمالي تكلفة وسائل النقل 350000
4 إجمالي تكلفة الاثات والمعدات والأجهزة المكتبية 1020000
إجمالي تكاليف رأس المال الثابت بالمشروع 131370000

تقدير التكاليف التشغيلية السنوية للمشروع
تعتبر تقدير التكاليف التشغيلية السنوية للمشروع بأنواعها المختلفة أحد أهم الأساليب الاقتصادية والمحاسبية المستخدمة في تقدير رأس المال العامل الذي يحتاجه المشروع والذي يمثل أحد بنود التكاليف الاستثمارية. كما تمثل التكاليف التشغيلية من جانب آخـر كافة بنود التكاليف الجــارية التي يتم إنفــاقها عند التشــغيل الفعلي ، وهي تشمل :
- الأجور والمرتبات.
- إيجار موقع المشروع.
- تكلفة استخدامات المشروع من الخدمات العامة (الكهرباء/الماء/الوقود/الهاتف).
- المصروفات الإدارية والعمومية.
- مصاريف التسويق والإعلان والدعاية.
- نفقات الصيانة.
- نفقات التأمين.
- إهلاكات الأصول الثابتة.
ويمكن تناول هذه البنود على النحو التالي :
1- -الأجور والمرتبات :
تبلغ احتياجات المشروع من الموظفين 89 موظفاً وعاملاً ومديرين ورؤساء أقسام ، وتقدر التكاليف السنوية لهذا البند بحوالي 3 مليون ريال نفصلها كما في الجدول التالي :
م المسمى الوظيفي العدد الراتب الشهري إجمالي الرواتب
1 مدير عام المجمع 1 12000 12000
2 مدير إدارة التشغيل والصيانة 1 5000 5000
3 رئيس قسم الصيانة 1 3000 3000
4 عمال الصيانة 5 2000 10000
5 رئيس قسم النظافة 1 3000 3000
6 عمال النظافة 20 800 16000
7 رئيس قسم الأمن 1 3000 3000
8 حراس الأمن 20 2000 40000
9 رئيس قسم التشغيل 1 3000 3000
10 عمال التشغيل 6 2000 12000
11 مدير إدارة التسويق 1 7000 7000
12 رئيس قسم خدمة المتسوقين 1 4000 4000
13 مسئولي خدمة المتسوقين 8 1500 12000
14 رئيس قسم التأجير 1 5000 5000
15 مسئول التأجير والتحصيل 2 3000 6000
16 رئيس قسم الدعاية 1 5000 5000
17 أخصائي علاقات عامة 2 3000 3000
18 أخصائي دعاية وتسويق 4 3000 12000
19 مدير إدارة الشؤون الإدارية والمالية 1 7000 7000
20 محاسب مبيعات 2 2000 4000
21 أخصائي عقود 1 5000 5000
22 أخصائي شؤون موظفين 1 3000 3000
23 معقب دوائر حكومية 1 3000 3000
24 أخصائي شؤون إدارية 1 3000 3000
25 مسؤول تنسيق هيئة الأمر 5 3000 15000
عدد الموظفين 89
الإجمالي الشهري 201000

اجـــــمالي الــرواتـــب الـسـنــوي 2412000
مكافات وعلاوات سنوية 588.000
الاجــــــــمــــــــــالـــي 3.000.000

2- تكلفة فواتير الخدمات العامة:
تقدر تكلفة المشروع من المرافق والخدمات العامة (كهرباء/وقود/مياه/هاتف) حوالي 4.5 مليون.
3- تكلفة المصروفات الإدارية والعمومية المتنوعة :
تقـدر المصروفات الإدارية والعمومية للمشروع موضوع الدراسة في حدود 300  الف ريال.
4- تكلفة التسويق والترويج والدعاية والإعلان :
تقدر المصاريف السنوية التي يتحملها المشروع بشأن تسويق وترويج أنشطته باستخدام وسائل الدعاية والإعلان المختلفة وفي الحدود التي تسمح بها القوانين المنظمة لأعمال الدعاية و كما يلي :
الأدوات الإعلانية القيمة
نشرات دعائية 50000
الإعلانات في الصحف والمجلات 30000
إعلانات طرق وشبكات وميجا كم وأسطح العمارات واللوحات الإلكترونية 500000
إعلانات في القنوات الفضائية والإذاعة 500000
الإعلانات في دليل الهاتف 30000
الإعلانات في الإنترنت ووجود موقع عن المجمع 30000
الإعلانات في فواتير الكهرباء 20000
المجلة شهرية تصدر عن المجمع 120000
رعاية الأنشطة الاجتماعية والمناسبات العامة 200000
توزيع العينات المجانية ومهرجانات التذوق 30000
كوبونات الخصم من المحلات الموجودة داخل المجمع 200000
المسابقات والسحوبات على هدايا 1000000
المعارض التجارية والأسابيع الترويجية والمعارض الفنية 300000
الرسائل البريدية 20000
العروض المسرحية والأنشطة الترفيهية 100000
الإجــــــــــــمــــــــــالي 3130000


5- مصاريف الصيانة ومواد النظافة :
تبلغ التكلفة التقديرية لصيانة الأصول الثابتة للمشروع حوالي 500 ألفاً ريالاً شاملة لمواد النظافة التي يحتاجها المشروع.
إجمالي احتياجات المشروع من رأس المال العامل :
بناءً على ما أوردناه من إحصائيات تفصيلية فإن إجمالي رأس المال العامل الدائم للمشروع يبلغ حوالي 11.430.000 ريال مضاف عليه القسط السنوي لاستهلاك الأصول الثابتة في حدود  ريال حسب الجدول الاستهلاك الاتي:
البنود القيمة الاصول مدة الاستهلاك الاستهلاك السنوي
السيارات والأجهزة المكتبية وأثات المكاتب وأجهزة الحاسوب 990000 4 سنوات 250000
معدات وأجهزة النظافة الداخلية والخارجية 380000 15 سنة 25000
معدات أدوات صيانة و الإصلاح 300000 1 سنة 300000
مصاريف ما قبل التاسيس 2200000 4 سنوات 550000
الإجمالي 3870000
- 1125000

وكذلك استهلاك الإنشاءات حوالي  6.5 مليون ريال وهو عبارة عن 5 % من إجمالي الإنشاءات (130 مليون ) سنوياً ، و مما سبق يتضح في الجدول ادناه تفصيل مصاريف التشغيل السنوية للمشروع  على الوجه التالي :


م البيــــان التكاليف السنوية
1 قسط إيجار موقع المشروع 10000000
2 الأجور والمرتبات 3000000
3 تكاليف الخدمات العامة 4500000
4 المصروفات الإدارية المتنوعة 300000
5 مصاريف التسويق والإعلان والدعاية 3130000

6 نفقات الصيانة و النظافة 500000
7 نفقات التأمين 100000
8 الإهلاكات ( استهلاك  الانشاءات ) لمدة 20 سنة 6500000
9 الإهلاكات ( استهلاك الاصول الثابثه ) حسب الجدول 1125000

إجمالي مصاريف التشغيل السنوية للمشروع 29155000ريال
تم افتراض ايجار لأرض المشروع مبلغ و قدرة 10 مليون ريال و هذه القيمة هي اقصى حد ممكن دفعة لمالك .
التحليل المالي للمشروع :
يتميز المشروع بعدة مزايا قد تكون هي الأولى من نوعهــا في المجمعــات والمغطاة والتي من أبرزهــا جلب افضل الأسماء التجارية والوكالات العالمية للمشروع ، استثمار جميع الفراغات الممكنة بالموقع لتحقيق العائد المثالي ، دعم المستأجرين وتشجيعهم لضمان نجاح المشروع فهم شركاء النجاح ، الالتزام بتنفيذ المشروع على افضل المواصفات العالمية للمجمعات المغطاة ، والتأكد من تطبيق معايير الجودة أثناء التنفيذ و بعد تشغيل المشروع
و يتضح من خلال الدراسة المالية للمستثمر خطة الأداء المالي للمشروع خلال سنوات الإنشاء والعمر الافتراضي المعد عنها الدراسة( عشرين  سنة)، حيث يتبين وجود سنتين للانتهاء من الإنشاءات .
ويتم خلال هذه الفترة المفترضة ، وصف هيكل التمويل المحدد لتغطية التكاليف الاستثمارية للمشروع، يلي ذلك تقدير الإيرادات المتوقعة ومقارنتها بالمصروفات الخاصة بنشاط المشروع، والأسس التي بنيت عليها تلك الإيرادات ، وصولاً لإعداد القوائم الختامية التقديرية للمشروع بدءًا من قائمة الدخل التقديرية وقوائم التدفق النقدي وانتهاء بإعداد قائمة المركز المالي التقديرية للمشروع، ومن ثم بيان المؤشرات المالية للمشروع ودلالتها على الأداء المالي المتوقع ، مع تحليل الحساسية وأثره على المشروع.
إيرادات المتوقع من المشروع :
وتعتبر الإيراد المستهدف للمشروع هي ( 70 مليون ريال )  تم الوصول اليهــا بعد تحديد سعر التأجير لكل المساحات الايجارية في الموقع ومقارنة أسعار التأجير بالمنطقة و تم عمل استقصاء على عدد كبير من المستأجرين و وجدنا رغبة كبيره منهم لتأجير في المجمع و استعداد كامل لتسديد قيمة الايجاري من الان هذا غير الحاجة الواضحة لوجود سوق بمثل هذا المواصفات و لدى المستهلكين لهذا المشروع .
1- المساحة التأجيرية في المشروع:
كان عامل تحقيق التكامل و التنوع في مرافق المشروع من الأهداف التي يحرص المستثمرين على تحقيقها لتمثل مرفق يعمل على تحقيق كل عناصر الراحة واشباع الرغبات لمرتاديه فقد اشتمل المشروع على الكثير من الأنشطة التي تفتقدها المواقع المجاورة ووفق مستويات تلبي احتياجات الكثير من الطلبات وقد شملت المساحة الايجارية  جميع المرافق المطلوبة .





2-  الايرادات التاجيرية بالمشروع :
نوضح في الجدول المرفق الإيرادات السنوية المتوقعة عند كامل الطاقة التشغيلية للمشروع، وعلى أساس قيمة الإيجار المقترحة لتأجير مكونات المشروع ستبلغ70 مليون ريال سعودي سنوياً .. وحيث أن هذا المشروع هو مشروع عقاري، لذا فإن من المتوقع أن يتم إيجاره بالكامل ابتداء من السنة الأولى للتشغيل، حيث سيتم التعاقد مع المستأجرين قبل مدة كافية من بداية تشغيله تجارياً و اثناء انشاء المشروع :
المساحة المؤجرة متوسط المساحة المساحة   ايجار المتر
سوق المواد الغدائية   4885 4885 300 1465500
المحلات الامامية 72 10300 1500 15450000
المحلات الداخلية 72 11400 1200 13680000
المحلات في المر الخلفي 72 11300 1000 11300000
المحل الرئيسي الشمالي 14520 14520 300 4356000
اكشاك على البوابة 5 80 3000 240000
صراف الالي داخلي 6 18 5000 90000
صراف الالي سيار 30 30 5000 150000
المركز الترفيهي 3000 3000 300 900000
المطاعم 1000 1000 2000 2000000
محلات الدور الثاني 72 33000 617 20368500
الاجــمــــــالــي 70000000











التحليل الاقتصادي للمشروع
بعض احتساب الايرادات وحصرها كما وضحنا سابقا و كذلك اجمالي المصاريف التشغيلية و استهلاك الانشاءات و المعدات و الاصول صار من الممكن حساب الارباح السنوية المتوقعه كما يلي :
إجمالي الايرادات       70.000.000 ريال
اجمالي المصاريف التشغيلية    29.155.000    ريال
الربح                      40.845.000 ريال

العائد على رأس المال

و هذا العائد سوف يتحقق باذن الله حيث تم التاجير كامل اجزاء من المشروع بذات القيمة المحدده ويوجد حجوزات على وحدات المشروع و هذا يؤكد امكانية تحقيق هذه النسبة من الارباح اذا وفقنا الله باكمال تاجير كامل المجمع و استثمار الموقع على اكمل وجه .

فترة استرداد راس المال=

بناء على ما سبق يتضح  ان قيمة المشروع سوف تسدد خلال ثلاث سنوات و شهرين  من بداية افتتاح المشروع و احتساب الايجارات .
حساسية المشروع:
عند عمل التقديرات المتعلقة بالإيرادات فقد تم افتراض تأجير كامل مرافق المشروع وفي فترة زمنية قصيرة وهذا الافتراض ممكن تحقيقه في ظل المواصفات الموضوعة سواءاً في تصميم مرافق المشروع أو موقعه بالنسبة لمدينة جده أو لتميز التشطيب ولكن قد تأتي ظروف غير متوقعة قد تؤثر في إيرادات المشروع وقد تأخذ تلك الظروف احد المظاهر التالية:
الحالة الأولى : انخفاض عام في إيرادات التأجير، وهي افتراض انخفاض إيرادات التأجير بنسبة 10% وقياس درجة حساسية المشروع وفق هذا الأساس.
الحالة الثاني : انخفاض في إيرادات التأجير وبقاء بعض المرافق دون تأجير. وبالتالي سيتم افتراض بقاء 20% من مرافق المشروع غير مؤجرة وهو ما  يعني انخفاض الإيرادات بنفس النسبة و ارتفاع المصاريف بنسبة 10 % .
وتكمن أهمية أخذ هذه المعايير في الحسبان في أن بقاء مؤشرات المشروع في الاتجاه الايجابي في ظل هذه الظروف يعتبر مؤشراً جيداً في قدرة المشروع على مواجهة تلك التغيرات وسوف يتم تناول درجة الحساسية في ثلاث حالات .
الحالة الأولى :   انخفاض الإيرادات :
الايرادات بعد التخفيض 63.000.000 ريال
المصاريف التشغيلية 29.155.000  ريال
الــــــربح 33.845.000 ريال

العائد على رأس المال المستثمر =
الحالة الثانية: انخفاض إيرادات التأجير بنسبة 20% و ارتفاع المصاريف التشغلية بنسة 10 %
        الإيرادات 56.000.000 ريال
مصاريف التشغيل 29.155.000 ريال
الربح      26.845.000 ريال

العائد على رأس المال=
و من الواضح طبقاً لما أظهرته الأرقام أن انخفاض المرافق المؤجرة إلى80% من عددها وهو أسوأ احتمال ممكن أن يحدث يحافظ على معدل عائد يصل إلى 20.% وهو معدل جيد بنسبة كبيرة بالرغم من أن المعطيات التي أنشئ السوق على أساسها والمتعلقة بالموقع والمواصفات ودرجة التشطيب ونوعه تفترض أنها ستسهم في سرعة تأجير المرافق وبنسبة تشغيل شبه كاملة .
دراسة مقارنة لتكاليف و ايرادات المشروع :

اسم المشروع مساحة المشروع تكاليف الإنشاء تكاليف التشغيل الإيرادات
جده ميغا مول 130.000 133.570.000 29.155.000 70.000.000
العثيم مول الرياض 35.000 35.000.000 5.000.000 22.000.000
العثيم مول بريدة 24.000 28.000.000 3.000.000 10.000.000

و بالمقارنة السابقة يتضح ان تقدير الإيرادات و التكاليف معقولة برغم انخفاض سعر تاجير المتر المربع حيث من المتوقع ان تصل الإيرادات الى مبلغ و قدرة 100 مليون و ان تنخفض تكاليف التشغيل الى 24 مليون ريال .